나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101693 [1] 부산광역시 북구 덕천동 385-1 대향빌딩 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 지하철3호선""숙등역""남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장,지하철(숙등역) 이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서, ""상업용""건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 30미터 내외, 남서측으로 폭 약20미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,대로2류(폭 30~35미터)(2023.01.04)(내부순환(만덕~센텀)도시고속화도로 민간투자사업 실시계획 변경 고시)(접합),도로(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130미터 최고높이 180미터).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상.
② 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 1]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지하1/지상9층 건물로서
외 벽 : 화강석붙임 등 ,
창 호 : 샷시창 등.

이용상태

- 지하1층:공부상 위락시설(유흥주점),2종근린생활시설,기계실이며, 현황 ""공실""상태로 탐문조사되었으나, 폐문부재로 내부확인은 하지 못하였음.
- 1층:공부상 1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 ""근린생활시설""로 이용중임.
- 2층:공부상 2종근린생활시설(일반음식점),주차장이며, 현황 ""공실(물건 적재되어 있음) 및 주차장(기계식)"" 으로 이용중임.
- 3층:공부상 1종근린생활시설(한의원)이며, 현황 ""공실""상태로 탐문조사되었으나, 폐문부재로 내부확인은 하지 못하였음.
- 4층:공부상 1종근린생활시설이며, 현황 ""공실""상태로 탐문조사되었으나, 폐문부재로 내부확인은 하지 못하였음.
- 5층:공부상 1종근린생활시설(의원)이며, 현황 ""근린생활시설""로 이용중임.
- 6층:공부상 2종근린생활시설(인터넷컴퓨터 게임시설제공업),1종근린생활시설(휴게음식점)이며, 현황 ""공실""상태로 탐문조사되었으나, 폐문부재로 내부확인은 하지 못하였음.
- 7층:공부상 1종근린생활시설(의원)이며, 현황 ""공실""상태로 탐문조사되었으나, 폐문부재로 내부확인은 하지 못하였음.
- 8층:공부상 업무시설(사무소)이며, 현황 ""공실""상태로 탐문조사되었으나, 폐문부재로 내부확인은 하지 못하였음.
- 9층:공부상 업무시설(사무소)이며, 현황 ""공실""상태로 탐문조사되었으나, 폐문부재로 내부확인은 하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도
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2) 감정평가에 미치는 영향
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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 최선순위 전세권자인 노영진, 이영준은 전세권자로서 권리신고함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101693 (1)

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 385-1 대향빌딩

용도: 근린시설

감정가: 8,002,272,240원

토지면적: 429.30㎡ (약 129.88평)

건물면적: 3377.78㎡ (약 1021.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 대향빌딩

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 9층

주요용도: 제1종근린생활시설

기타용도: 제2종근린생활시설

사용승인일: 2003년 7월 3일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 지하철 3호선 "숙등역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철(숙등역)이 소재하는 등 전반적인 교통 환경은 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 30미터 내외, 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30~35미터), 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 높이 130미터, 최고 높이 180미터)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

매각물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 노영진 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2003-10-29, 대항력: 있음)

* 노영진 (보증금: 100,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입일자: 2003-12-10, 배당신고일자: 2025-09-17, 대항력: 있음)

* 노진솔 (보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2024-11-15, 대항력: 없음)

* 안종화 (보증금: 100,000,000원, 차임: 2,970,000원, 전입일자: 2018-06-08, 확정일자: 2018-06-08, 배당신고일자: 2025-08-04, 대항력: 있음)

* 이영준 (보증금: 100,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입일자: 2003-12-10, 배당신고일자: 2026-07-01, 대항력: 있음)

* 천정훈 (보증금: 150,000,000원, 차임: 8,000,000원, 전입일자: 2024-07-04, 대항력: 없음)

3.3. 권리 인수 여부

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

다만, 최선순위 전세권자인 노영진, 이영준은 전세권자로 권리신고 하였으며, 대항력 있는 임차인들의 권리가 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 지하철 3호선 숙등역 인근의 발달된 상업지역에 위치하고 있습니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에는 각종 소매점, 음식점, 서비스 업종 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 3호선 숙등역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 최선순위 전세권자로 권리신고한 노영진, 이영준의 권리가 매각으로 소멸되지 않을 경우, 해당 보증금의 인수 가능성이 있습니다. 이는 '인수 보증금 합계 0원'이라는 명시와 상반될 수 있어, 낙찰자는 반드시 해당 권리의 소멸 여부를 철저히 검토해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인(노영진, 이영진, 안종화)들의 보증금이 매각 절차를 통해 모두 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 존재합니다.

6.2. 건물 공실 리스크

건물 지하 1층, 2층, 3층, 4층, 6층, 7층, 8층, 9층이 공실 상태이거나 물건 적재 등 비어있는 상태로 조사되었습니다. 이는 공실률이 높고 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.3. 건물 노후화

2003년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 덕천동의 역세권 상업지역에 위치한 대규모 근린생활시설 건물입니다. 우수한 교통망과 상권의 이점을 가지고 있으나, 최선순위 전세권자 및 대항력 있는 임차인들의 권리관계가 복잡하고, 다수의 층에 공실이 존재하는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리분석과 공실 해소를 위한 임대 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 지하철 3호선 숙등역 초역세권의 탁월한 입지

* 활성화된 상업지역에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보 유리

* 대로변에 인접하여 가시성 및 접근성이 우수

* 대형 빌딩으로 다양한 업종 유치 및 복합 상업 공간 활용 가능성

9. 예상 입찰가

정보 부족으로 인한 정확한 예상 입찰가 산정은 불가합니다.

본건의 감정가는 8,002,272,240원입니다.

실제 입찰가는 상기 기술된 잠재적 리스크(특히 임차인 권리관계 및 공실률)에 대한 면밀한 추가 조사와 시장 상황, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 인수될 수 있는 보증금 및 기타 부담을 최우선으로 고려하여 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.