나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101689 [1] 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 도시철도2호선 ‘모라역’ 남동측
인근에 위치하며, 부근은 간선도로변을따라 음식점 등 각종 근린생활시설, 공동주택 및
오피스텔 등으로 형성되어 있는 도시철도역 주변 노선상가지대임.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장 및 도시철도2호선 ‘모라역’ 이 소재하여 대중교통 사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 지하1층 건물 내 제3층 제301호로서, 2018년 03월 29일자로 사용
승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 :몰탈위페인트마감, 일부 화강석마감 등.
ㆍ내 벽 : 벽지마감 등.
ㆍ바 닥 : 데코타일깔기 등.
ㆍ창 호 : 샷시이중창 등.

이용상태

공동주택(이파트-도시형생활주택-원룸형) 용도임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비,
천정매립형 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1,2) : 일단으로 사다리형에 유사한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(60m이하))<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전 임차인 남소연)로부터 2026. 6. 16.자에 ”임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.“는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101689 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 3층 301호

1.3. 건물 용도 및 규모

도시형생활주택, 철근콘크리트구조, 지상17층/지하1층 건물 내 제3층 제301호, 2018년 03월 29일 사용승인, 전용면적 47.33㎡ (약 14.32평)

1.4. 토지 면적 및 지분

총 토지 면적 11.59㎡ (약 3.50평), 토지 지분 11.588369325510754㎡ (약 3.50평)

1.5. 건물 면적 및 지분

건물 면적 47.33㎡ (약 14.32평), 건물 지분 47.3289㎡ (약 14.32평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 감정가

164,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

부산광역시 사상구 모라동 소재, 도시철도 2호선 '모라역' 남동측 인근에 위치. 간선도로변을 따라 음식점 등 각종 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔 등이 형성된 노선상가지대임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 '모라역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 HUG(주택도시보증공사)의 강제경매로 진행되며, 주요 권리로는 임차권, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있었으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 상태임.

3.2. 임차인 현황 (남소연)

임차인: 남소연

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-30

확정일자: 2022-06-09

배당신고일자: 2024-07-18

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도 전 임차인 남소연)로부터 2026년 6월 16일자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다."는 내용의 확약서가 제출됨.

3.3. 등기부등본 요약 및 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을1 순위의 주택임차권(남소연, 160,000,000원)은 말소 예정 또는 말소되었음. 갑6 순위의 주택도시보증공사 강제경매(165,841,918원)가 본 경매의 근거이며, 다른 압류 및 권리들은 말소되었거나 말소될 예정임.

3.4. 인수되는 권리

본 건과 관련하여 매수인이 인수해야 할 부담(예: 임차보증금)은 없는 것으로 판단됨. 임차인 남소연은 대항력이 없으며, HUG와 체결한 확약서에 따라 보증금 반환청구권 및 임차권 등기를 포기하였음.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 부산 사상구 모라동 일대의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같음:

- 청조빌라 (2000년식, 55.1㎡): 2026년 4월 13일, 80,000,000원

- 부산하이츠빌라C동 (1994년식, 68.94㎡): 2026년 6월 25일, 92,000,000원

- 은빛빌라 (2003년식, 65.53㎡): 2026년 6월 11일, 125,000,000원

이는 인근 유사 물건들의 시세 범위를 보여주나, 본 물건(대상로웰아파트)은 2018년 사용승인으로 건축 연도가 최신이며, 일반적으로 신축 건물일수록 시세가 높게 형성됨.

4.2. 대상 건물 특징 (건축 연도, 구조 등)

대상 물건인 대상로웰아파트는 2018년 3월 29일 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조임. 이는 주변의 오래된 다세대 주택에 비해 자산 가치 상승 잠재력이 높을 수 있음을 시사함.

4.3. 시장 가치 평가

감정가는 164,000,000원이지만, 제공된 주변 시세 정보를 고려할 때, 동일 면적 및 신축 연식에 대한 직접적인 비교 시세는 부족함. 그러나 최신 건축 연식과 위치적 이점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 가능성이 있음. 다만, 제시된 비교 매물들의 거래가와는 다소 차이가 있어 입찰 시 면밀한 가치 평가가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스 보일러 난방 설비, 천정 매립형 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의 시설

도시철도 2호선 모라역 인근에 위치하여 상업시설(음식점 등), 공동주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 편리함.

5.3. 주변 혐오 시설 (검색 결과)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았음. 다만, 실제 현장 방문을 통한 추가적인 확인이 권장됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 남소연은 대항력이 없으며, HUG와 체결한 확약서에 따라 모든 권리를 포기하였으므로 법적인 부담은 없으나, 혹시 모를 분쟁 가능성에 대한 주의는 필요함.

6.2. HUG 인수 조건 관련

HUG 인수 조건 변경 및 확약서 제출 등 복잡한 권리 관계가 있었던 만큼, 관련 행정 절차상의 미비점이나 추가 확인이 필요한 사항이 있을 수 있음.

6.3. 기타 시장 및 물건 관련 리스크

제공된 주변 시세 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정에 한계가 있으며, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재할 수 있음. 물건 자체의 하자나 관리 상태에 대한 상세 점검이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 모라동에 위치한 대상로웰아파트 301호로, 도시철도 모라역 역세권에 있으며 비교적 신축(2018년 사용승인)인 점이 큰 장점임. 임차인 남소연의 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, HUG 주도로 권리 관계가 정리된 점은 긍정적임. 다만, 감정가(1억 6,400만원) 대비 주변 유사 물건 시세(최고 1억 2,500만원)가 낮게 형성된 점은 입찰 시 신중한 판단을 요구함. 신축 연식의 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 모라역 인근으로 교통 및 생활 편의성 우수.

* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 최신 건축 연식을 보유하여 하자 발생 가능성 낮고 자산 가치 유지/상승 기대.

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없음 및 HUG 확약서로 인한 인수 부담 제로.

* 안정적인 임대 수요: 도시형생활주택으로 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에서 가장 높은 거래가인 125,000,000원(은빛빌라, 2003년식, 65.53㎡)을 기준으로, 본 물건은 2018년식으로 건축 연식이 15년 이상 최신이므로, 이를 고려하여 가치를 평가할 필요가 있음. 보수적으로 현 시세를 반영하되, 신축 프리미엄을 감안하여 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있음. 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 물건에 대한 추가 확인 사항을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.