나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5327 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1459-4 신화하니엘타워 6층622호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운구 좌동 소재 도시철도2호선 '장산역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 중심상가지대로서, 주상환경 등 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도2호선 장산역이 소재하는 등 제반교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 19층 건물내 6층 제622호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중인것으로 보여짐.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 업무시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 14미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본현황

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1459-4 신화하니엘타워 6층 622호

물건종별: 오피스텔

사건번호: 부산동부지원 2025타경5327 (1)

채권자: 권OO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적및토지/건물정보

토지면적: 3.88㎡ (약 1.17평)

토지지분: 3.882㎡ (약 1.17평)

건물면적: 25.92㎡ (약 7.84평)

건물지분: 25.918㎡ (약 7.84평)

토지/건물일괄매각 대상입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 19층 건물 내 6층 제622호

준공년도: 2013년

1.3. 감정가

감정가: 78,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 도시철도2호선 '장산역' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 중심상가지대로, 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도2호선 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및인수되는권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 02월 28일 접수된 권민서 명의의 전세권설정(을3)이며, 해당 권리는 말소될 예정입니다.

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없으며, 말소기준권리 이후 접수된 권리(가압류, 임의경매 등)는 본 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 권

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-28

배당신고일자: 2025-07-15

대항력: 있음

주의사항: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인 권 은 보증금 73,000,000원을 가지고 있으며, 이는 인수 보증금 합계 0원으로 계산되었으나, '대항력 있음' 표시는 해당 임차인의 권리가 경매로 완전히 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 있음을 시사합니다. 따라서 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석요약

법원 공고상 인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 임차인 명의의 전세권이 말소기준권리로서 소멸될 경우 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 '대항력 있음'으로 인해 명도 시 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건이 위치한 해운대구 좌동 중심상가지대는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 밀집하여 상권이 발달해 있습니다. 장산역을 중심으로 유동인구가 많아 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다수의 상가와 편의시설이 입점해 있어 생활이 편리합니다. 도시철도2호선 장산역 및 버스정류장이 인접하여 교통 이용 또한 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 주거단지가 형성되어 있어 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 높으나, 본건과 직접적인 학군 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 책정되었으나, 임차인이 법적으로 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 전세권이 말소기준권리로서 말소 예정이나, 임차인이 다른 법적 근거로 권리를 주장할 경우 문제가 될 수 있습니다.

7. 종합의견

부산 해운대구 좌동의 장산역 인근에 위치한 신화하니엘타워 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설이 우수하며, 중심상업지역에 속해 있어 입지 조건이 매우 좋습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 신중하게 검토해야 합니다. 감정가는 78,000,000원이며, 최근 유사 면적대의 실거래가는 60,000,000원에서 80,000,000원 사이를 형성하고 있습니다.

8. 투자포인트

* 부산 해운대구 중심상업지구 내 핵심 입지: 장산역 초역세권으로 교통, 생활 편의시설 접근성이 탁월합니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔 및 업무시설이 밀집한 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 경매 할인 가능성: 감정가 대비 저평가된 금액으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 리스크 요인 고려)

9. 예상입찰가

최근 실거래가, 감정가, 임차인 현황 및 인수 보증금 0원이라는 점, 그리고 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 75,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가(78,000,000원)와 유사 면적대의 최고 실거래가(80,000,000원)를 감안하되, 명도 관련 리스크를 고려하여 보수적으로 책정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 권리 분석 및 현장 조사를 더욱 철저히 진행하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.