나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22325 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1129-4 온천대동다숲 101동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 미남교차료 북서측 인근에 위치하는 온천대동다숲 101동 9층 906호로서 부근은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하고 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철1호선(미남역)이 위치하여 제반 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물[101동] 내 9층 906호로서
[사용승인일: 1998.02.20]

·외 벽: 몰탈위 페인팅 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향하는 경사지대 내 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6~12미터 내외의 포장도로에 접하여 있으며 차량의 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-05-04), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-12-01)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-07-06)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-12-01)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-03-01)(온샘초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 1129-4번지에 소재한 온천대동다숲 101동 9층 906호이며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

감정평가액은 239,000,000원입니다.

토지면적은 19.66㎡ (약 5.95평)이며, 토지 지분 면적도 19.658㎡입니다.

건물면적은 59.54㎡ (약 18.01평)이며, 건물 지분 면적도 59.54㎡입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

본 경매는 부동산 임의경매에 해당하며, 채권자는 온OOOOOO입니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치하며, 미남교차로 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산지하철 1호선 미남역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본 건은 북서측으로 폭 약 6~12미터의 포장도로와 접하고 있어 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

2.2. 권리분석

등기부등본 상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 박광원 (2003-06-03), 금필남 (2012-11-27), 류인곤 (2023-12-05, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 온천새마을금고 (108,000,000원, 2019-01-04 접수) - 말소

* 근저당권: 온천새마을금고 (66,000,000원, 2022-05-03 접수) - 말소

* 근저당권: 박문희 (52,000,000원, 2024-03-29 접수) - 말소

* 가압류: 삼성카드 (15,103,656원, 2025-02-10 접수) - 말소

* 가압류: 진영농업협동조합 (12,252,726원, 2025-03-21 접수) - 말소

* 임의경매개시결정: 온천새마을금고 (127,170,322원, 2025-07-16 접수) - 말소 (본 경매 사건의 근거)

등기부상 채권 총액은 253,356,382원입니다.

본 물건은 임의경매로 진행되어, 말소기준권리(2019-01-04 접수된 온천새마을금고 근저당권)보다 선순위 권리 없이 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 개요 내용은 별도로 확인되지 않아 일반적인 아파트 매각과는 다르게 해석될 수 있습니다. 다만, 일반적으로 아파트 매각 시에는 대항력 있는 임차인이 없는 한 모든 권리가 소멸됩니다.

* 임차인 현황

임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

다만, '기타참고사항'에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 점유 및 임대차 관계가 불분명할 수 있습니다. 보증금 및 차임 등 구체적인 임대차 정보가 확인되지 않아, 현장 조사 등을 통한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

2.3. 상권분석

본 물건이 소재한 온천동 일대는 부산 동래구를 대표하는 주거 밀집 지역 중 하나입니다. 미남 교차로 인근은 교통의 요지로서 유동인구가 많으며, 아파트 단지와 함께 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 또한, 교육 환경 보호 구역으로 지정된 점은 정주 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

2.4. 생활정보

* 아파트 정보

아파트명: 온천대동다숲

주소: 부산광역시 동래구 온천동 1129-4

사용승인일: 1998년 02월 20일

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕 22층 건물 (101동)

세대수: 총 170세대 (전체 동 기준)

주차: 총 131대 (지하 112대, 지상 19대)

최고층: 22층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 면적 정보

전용면적: 59.54㎡ (약 18.01평)

총 건축면적 (101동 기준): 11,732.61㎡

2.5. 잠재적 리스크

* "특이사항", "주의사항", "특수물건정보" 란에 별도 기재된 내용이 없어 특이사항은 파악되지 않았습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 불확실성은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 환경 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 교통 요지인 미남 교차로 인근에 위치한 대동아파트 단지 내 아파트로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 1998년에 준공된 아파트이나, 꾸준한 실거래가 발생하고 있어 지역 내 선호도가 유지되고 있음을 알 수 있습니다. 권리 관계 또한 모두 소멸될 예정이어서 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 입찰 전 현장 조사와 명도 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

2.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 미남역 역세권 및 미남교차로 인근으로 교통이 편리하며, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 안정적인 실거래가: 비교적 최근까지 꾸준히 실거래가 발생하고 있으며, 감정가 대비 시세 분석 결과 추가적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 권리관계 단순: 낙찰 후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 준수한 아파트 단지: 온천대동다숲은 지역 내에서 인지도가 있는 아파트 단지로, 재건축 또는 리모델링 시 잠재 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(59.54㎡)의 아파트 실거래가는 210,000,000원에서 245,000,000원 사이에 분포하고 있습니다. 감정가는 239,000,000원입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점과 권리 관계의 단순성을 고려할 때, 감정가 및 최근 시세를 종합적으로 고려하여 235,000,000원 내외로 예상 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다. 다만, 본 금액은 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가 산정 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.