나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22308 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치하는
개금인제빌리지 3층 308호 외 15개호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교,
단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하며, 본건 북측 직선거리 약
500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 외 15개호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대 내 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 ~ 4는 공히 제3종일반주거지역, 준주거지역, 기호 5는 준주거지역,
기호 1은 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 기호 1, 4, 5는 준보전산지
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22308 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 308호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 1억 3천 5백만원 (135,000,000원)

토지 면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

토지 지분: 13.144799999999998㎡ (약 3.98평)

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

건물 지분: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

준공년도: 2019년

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주원초등학교(폐교) 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

교통:

* 차량 접근이 가능합니다.

* 버스 정류장이 인근에 소재합니다.

* 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사호암개발 (접수일자: 2019-12-02)

* 근저당: 북부산농업협동조합 (채권최고액: 3,360,000,000원, 접수일자: 2019-12-02) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김민주 (금액: 16,000,000원, 접수일자: 2024-12-30, 말소)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (금액: 157,043,926원, 접수일자: 2022-04-08, 말소)

* 가압류: 고외자 (금액: 800,000,000원, 접수일자: 2023-10-10, 말소)

* 임의경매: 북부산농업협동조합 (채권액: 1,292,175,515원, 접수일자: 2025-07-15, 말소)

* 압류: 부산진구 (세무2과, 세외수입, 말소)

총 채권액: 4,333,043,926원

임차인 현황:

* 김민주:

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/확정일자: 2020-02-21

배당신고일자: 2024-12-30

대항력: 없음

* 성명미상:

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자/확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

권리 분석 요약:

본건의 말소기준권리는 북부산농업협동조합의 근저당(을1)으로, 그보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 김민주는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 개금동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 아파트 단지 및 주택 밀집 지역의 배후 수요를 바탕으로 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다. 오피스텔로서 업무시설 용도를 겸하고 있으나, 주변 주거 환경과의 연계성이 중요할 것으로 보입니다. 개금역을 이용하는 유동인구 또한 상권 활성화에 일부 기여할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

인근 시설: 본건 북측 인근에 주원초등학교(현재 폐교)가 있습니다.

주변 환경: 주거지, 상가, 학교 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

교통: 부산도시철도 2호선 개금역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 오피스텔 밀집 지역 수준의 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 충분히 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계 파악에 주의가 필요했으나 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

폐교된 주원초등학교가 인근에 위치하고 있어, 해당 부지의 향후 개발 계획이나 관리 상태에 따라 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다. (현재 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

임차인 김민주는 대항력은 없으나, 보증금 2,000만원이 인수되는 보증금은 아닙니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축에 속하는 오피스텔입니다. 부산진구 개금동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지에 자리하고 있으며, 주변 교통 여건도 양호한 편입니다.

등기부상 권리 관계가 복잡해 보였으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

감정가 1억 3천 5백만원 대비 최근 실거래가 1억 2천만원(2026년 5월)이 존재하여 시세 파악이 용이하며, 이는 투자 결정에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 노후도가 낮아 관리 및 임대 용이성이 높습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 최근 실거래가 존재하여 시세 비교를 통한 합리적인 투자 판단이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 135,000,000원

최근 매매가 (2026년 5월, 29.89㎡ 기준): 120,000,000원

본건의 면적(29.89㎡)과 동일한 조건으로 2026년 5월에 1억 2천만원에 직거래된 사례가 있습니다. 이를 시세의 기준으로 삼을 때, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 부동산 자체의 가치를 기반으로 입찰가를 산정합니다.

경매 물건의 특성상 다수의 경쟁이 예상될 수 있으나, 최근 실거래가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있으며, 현재 시점을 기준으로 115,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.