나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2889 [1] 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘 더시티 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 경남여자중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '초량역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 21층 건내 13층 1301호로서,

외벽 : 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등,
창호 : 샷시창호임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

내부를 조사하지 못하였으나, 주위 탐문결과 주거용오피스텔으로 조사되었으니 경매 입찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 15M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

초량동 1145-9 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(미관지구와 경관지구 통폐합에 따른 수정(부산시 조례 제5857호)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 170m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산국제영화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역),도시관리계획 입안중(2025-01-15)(도시관리계획 입안중(열람공고:2025.1.15.~2.3.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2025타경2889 (1) 사건으로 진행되는 부산광역시 동구 초량동 1145-9, 신화하니엘 더시티 13층1301호 오피스텔 경매 물건입니다.

감정평가액은 182,000,000원이며, 토지면적은 7.37㎡(약 2.23평), 건물면적은 55.09㎡(약 16.67평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 양OO이며, 감정평가서상 주된 용도는 업무시설이나, 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용되고 있는 것으로 조사되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 경남여자중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 매우 양호합니다. 부산도시철도 1호선 '초량역'이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량 접근도 용이하며 북서측으로 약 15M 폭의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 10월 7일 접수된 롯데오토리스의 가압류입니다. 본 경매로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

그러나, 을구 3번의 주택임차권 등기(권리자: 양나영)는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 양나영은 2018년 11월 6일 전입신고 및 확정일자를 받았으며, 보증금 160,000,000원, 차임 0원입니다. 대항력이 있으며, 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 341,172,802원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 초량동 일대는 부산 도심의 상업 및 업무 기능이 활성화된 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설과 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

또한, 본건은 일반상업지역에 속하며, 시가지경관지구, 방화지구 등으로 지정되어 있어 도시 관리 계획에 따른 지역 개발의 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2016년 11월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 21층 건물 중 13층에 위치합니다.

전용면적 55.09㎡(약 16.67평)의 내부 마감재 등에 대한 조사는 이해관계인 부재로 인해 이루어지지 못했으나, 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다. 따라서 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 선순위 임차인 양나영의 보증금 1억 6천만원 인수 가능성입니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 못하면, 매수인이 잔여 금액을 부담해야 하므로 총 투자 비용이 증가할 수 있습니다.

내부 상태에 대한 정확한 확인이 어려운 점도 리스크 요인입니다. 실제 내부 상태나 이용 현황은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

해당 지역은 현재 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 지역 개발 방향에 따른 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 탐색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동구 초량동의 초량역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 오피스텔입니다. 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 일반상업지역에 속하여 상업적 가치 또한 높습니다.

다만, 1억 6천만원의 선순위 임차인 보증금 인수 가능성이라는 큰 부담이 존재하며, 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 명확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수되는 보증금 잔액을 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초량역 초역세권 입지: 부산 1호선 초량역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 도심 중심 상업지구: 부산의 주요 업무 및 상업 지역 접근성이 좋아 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지 지분을 포함하여 건물 전체를 취득할 수 있어 향후 활용 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원

최근 실거래가 (55.09㎡ 면적 기준): 2026년 4월, 7층 매물이 161,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 13층으로 해당 거래보다 높은 층수임을 고려할 때, 실제 시장 가치는 161,000,000원보다 높게 형성될 수 있습니다.

선순위 임차인 보증금 160,000,000원의 인수 여부에 따라 실제 매수인의 총 부담액이 달라지므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 보증금이 전액 배당으로 해소된다는 가정 하에, 본 건의 예상 입찰가는 175,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 96.15% 수준이며, 최근 실거래가 대비로는 약 108.7% 수준으로, 높은 층수 이점을 반영한 금액입니다. 다만, 인수되는 보증금 잔액 규모에 따라 입찰가는 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.