나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22316 [1] 부산광역시 동래구 온천동 480-38 솔베르크 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '도시철도1호선 명륜역' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 도시철도(명륜역)이 소재하여
제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상9층 건물내 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재 및 스톤코트 마감 등,
창호 : 샷시 창의 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기, 화재경보 등이 되어 있으며, 도시가스설비, 난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m)<건축법>, 가로구역별
최고높이 제한지역(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미 상 임.
2) 기 타 : 본건의 위치는‘출입문에 부착된 현칭 호수’와 ‘건축물현황도 상 호수’가 상이한 바,
‘건축물현황도 상 호수’를 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시
유의하시기 바람.

물건 비고

공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22316 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-38 솔베르크 4층 402호

용도: 도시형생활주택(원룸형)

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지상9층 건물 내 제4층 제402호

준공일자: 2012년 11월 1일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.62㎡ (약 1.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각

1.4. 가격 정보

감정가: 51,000,000원

1.5. 특이사항

공동담보 물건

건물 현황도상 호수와 출입문 부착 호수가 상이하여, 건물 현황도상 호수를 기준으로 감정평가되었으므로 경매 진행 및 응찰 시 유의 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 도시철도 1호선 명륜역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 도시철도 1호선 명륜역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 상태

본건 북서측으로 폭 4m 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m, 최고높이 150m), 상대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2013.08.07 접수, 채권최고액 8,700,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (별도 명시된 지상권 없음)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 박종규 (2013.07.26)

* 소유권 이전: 정지현 (2014.03.18, 매매)

* 근저당: 우리은행 (2013.08.07, 말소기준권리)

* 주택임차권: 추 (2022.02.07 전입, 2022.01.12 확정, 보증금 55,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 금정세무서장 (2025.07.02) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.07.15, 사건번호 2025타경22316) - 말소 예정

* 압류: 해운대세무서장 (2025.08.11) - 말소 예정

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 추

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-07

* 확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 전입일자가 늦음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 명륜역대원칸타빌 (2014년 준공, 22.15㎡): 2026년 4월 18일, 7,000만원에 거래. (평당 약 316만원)

* 금정산아름파크 (2017년 준공, 40.17㎡): 2026년 4월 14일, 1억 6,500만원에 거래. (평당 약 411만원)

* 백민빌라 (2002년 준공, 30.3㎡): 2026년 4월 1일, 1억 2,500만원에 거래. (평당 약 413만원)

4.2. 본건 시세 비교

본건은 전용면적 12.65㎡(약 3.83평)이며, 감정가는 5,100만원입니다. 이는 평당 약 403만원으로, 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다. 비교 사례 중 가장 작은 면적(22.15㎡)의 거래가가 7,000만원인 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.3. 주변 개발 현황

본건 소재지인 온천동은 동래구의 중심 지역으로, 명륜역을 중심으로 상업 및 주거 시설이 발달해 있습니다. 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인해 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

명륜역 상권을 중심으로 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원, 은행 등) 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

5.3. 건물 내부 설비

급배수 및 위생 설비, 승강기, 화재경보 시스템, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 호수 표기 오류 가능성

건축물 현황도상의 호수와 출입문 부착 호수가 상이하여, 실제 거주 또는 활용 시 혼동이나 계약 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 감정가는 건축물 현황도상 호수(402호) 기준으로 산정되었으므로, 현장 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 소형 면적의 환금성

전용면적 12.65㎡의 소형 원룸 형태이므로, 향후 매각 시 잠재적 매수층이 제한될 수 있습니다.

6.3. 건축물 대장과의 차이

감정평가 요약서상 '공부와의 차이' 항목이 ' - '로 기재되어 있어, 별도의 차이는 없는 것으로 보입니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역은 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있으며, 일반적인 도시 환경으로 판단됩니다. 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동의 도시철도 1호선 명륜역 인근에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 비교적 최근 연식의 건물입니다. 권리관계는 현재 말소기준권리보다 후순위의 임차권 및 압류, 강제경매 등이 설정되어 있어 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 건물 현황도상 호수와 실제 호수의 불일치 가능성은 중요한 리스크 요인이므로, 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다. 소형 면적으로 인해 환금성에는 다소 제약이 있을 수 있으나, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 임대 수익 또는 소액 투자 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 명륜역 역세권으로 도심 접근성이 좋고, 주변 상권 이용이 편리함.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 연식이 비교적 짧아 유지보수 부담이 적음.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수할 수 있음.

* 소액 투자 가능: 감정가 5,100만원으로 소액으로 부산 도심 지역 부동산 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 51,000,000원이며, 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인수할 보증금이 없는 점과 소형 면적의 특징을 감안하여, 감정가 수준 또는 소폭 상향한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 51,000,000원 ~ 55,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.