나이스옥션 법원경매 진주 2025타경806 [1] 경상남도 진주시 이반성면 용암리 63 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 이반성면 용암리 소재 이반성면사무소 동측 근거리에 위치하고, 부근은 농경지, 버섯재배사, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~4,10,11,24,28) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 버섯재배사 부지로 이용중입니다.
기호(5,6,30) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 인접토지 진입로 및 부속토지입니다.
기호(7) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 숙소 및 사무실 부지로 이용중입니다.
기호(9) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용중입니다.
기호(23,35) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다.
기호(25) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 창고부지로 이용중입니다.
기호(27) 평지 내 부정형의 토지로서, 답 및 일부 구거로 이용중입니다.
기호(31,32) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 인접토지의 부속토지로 이용중입니다.
기호(33) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다.
기호(34) 평지 내 부정형의 토지로서, 답 등으로 이용중입니다.
기호(36) 평지 내 부정형의 토지로서, 수목 식재된 전으로 이용중입니다.
기호(37) 평지 내 부정형의 토지로서, 창고부지로 이용중입니다.
기호(39) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 수목 식재된 전으로 이용중입니다.
기호(40) 평지 내 부정형의 토지로서, 전 및 도로 등으로 이용중입니다.
기호(41) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다.
기호(42~45) 평지 내 부정형의 토지로서, 휴경답 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1~7,9~11,23~25,27,28,30~32,34~37) 본건 북측으로 폭 약 4~5m내외의 포장진입로 개설
되어있고, 본건 내 내부도로를 통하여 접근 가능한
상태입니다.
기호(33,39) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.
기호(40) 본건 일부를 폭 약 3m내외의 포장농로로 이용중입니다.
기호(41) 북측으로 폭 약 3m내외의 포장농로에 접합니다.
기호(42~45) 북측으로 폭 약 3m내외의 포장농로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4,31,36,37) 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 가축사육제한구역
(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)에 속합니다.
기호(3,5~7,9,11,25,30,35) 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개
제한)에 속합니다.
기호(10,23,27,28,34) 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축
사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)에 속합니다.
기호(24) 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)에 속합니다.
기호(32,39~45) 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 속합니다.
기호(33) 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보전
지역(2023-05-30)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

(가) 기호(ㄹ,ㅊ,ㅍ,ㅎ,ㄱ',ㄷ',ㄹ') 제시외건물과 기호(ⓐ~ⓖ) 제시외수목은 해당 토지
사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.
(나) 기호(ㄴ,ㅌ) 제시외구축물은 해당 토지 사용·수익에 미치는 영향이 경미할 것으로
판단됩니다.

공부와의 차이

별지 '토지,건물 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8) 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 건으로서,
외벽: 사이딩 마감.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 샷시창호.
기호(12) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
벽체: 판넬노출.
기호(13~22) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
벽체: 판넬노출.
기호(26) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽: 판넬노출 등
내벽: 갈바륨 마감 등.
창호: 스텐방열문.
기호(29-가~라) 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로서,
벽체: 판넬 노출.
기호(29-마) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽: 판넬 노출.
내벽: 타일 마감 등.
창호: 샷시창호.
기호(38) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
벽체: 하부 콘크리트 마감 및 상부 커텐 마감.
기호(ㄱ) 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다.
기호(ㄴ) 지하수관정입니다.
기호(ㄷ) 판넬조 슁글지붕 단층입니다.
기호(ㄹ) 경량철골구조 천막지붕 단층입니다.
기호(ㅁ) 철파이프구조 천막지붕 단층입니다.
기호(ㅂ) 철골조 판넬지붕 단층입니다.
기호(ㅅ) 경량철골구조 강판지붕 단층입니다.
기호(ㅇ) 경량철골구조 차광막지붕 단층입니다.
기호(ㅈ) 경량철골구조 강판지붕 단층입니다.
기호(ㅊ) 경량철골구조 강판지붕 단층입니다.
기호(ㅋ) 경량철골구조 천막지붕 단층입니다.
기호(ㅌ) 지하수 관정(장옥 포함)입니다.
기호(ㅍ) 철파이프구조 천막지붕 단층입니다.
기호(ㅎ) 철파이프구조 차광막지붕 단층입니다.
기호(ㄱ') 철파이프구조 차광막지붕 단층입니다.
기호(ㄴ') 철파이프구조 강판지붕 단층입니다.
기호(ㄷ') 철파이프구조 차광막지붕 단층입니다.
기호(ㄹ') 컨테이너입니다.

이용상태

기호(8) 현황 사무실 및 숙소(1,2층)로 이용중입니다.
기호(12~22) 버섯재배사 등으로 이용중이니다.
기호(26) 현황 저온창고로 이용중입니다.
기호(29-가~라) 버섯재배사 등으로 이용중입니다.
기호(29-마) 현황 화장실로 이용중입니다.
기호(38) 현황 창고로 이용중입니다.
기호(ㄱ) 물탱크실입니다.
기호(ㄴ) 지하수 관정입니다.
기호(ㄷ) 보일러실 및 화장실입니다.
기호(ㄹ) 창고입니다.
기호(ㅁ) 계사입니다.
기호(ㅂ) 보일러실입니다.
기호(ㅅ) 가추입니다.
기호(ㅇ) 창고입니다.
기호(ㅈ) 창고입니다.
기호(ㅊ) 작업장입니다.
기호(ㅋ) 가추입니다.
기호(ㅌ) 지하수 관정(장옥 포함)입니다.
기호(ㅍ) 창고입니다.
기호(ㅎ) 비닐하우스입니다.
기호(ㄱ') 비닐하우스입니다.
기호(ㄴ') 창고입니다.
기호(ㄷ') 창고입니다.
기호(ㄹ') 숙소입니다.

설비내역

버섯재배사 관련 제반 설비, 위생설비, 기호(8)에 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄱ,ㄷ,ㅁ~ㅈ,ㅋ,ㄴ') 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로
판단됩니다.

공부와의 차이

별지 '토지,건물 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 구축물인 관정(감정서상 'ㄱ~ㅎ, ㄱ'~ㄹ') 및 제시외 수목(감정서상'ⓐ~ⓖ) 매각 포함.
-기계기구 목록 매각 포함(감정서상 '①~⑩') 기계기구 ①은 기호 12, 13건물에 포함 평가됨(감정서 참조).
-목록1,3,4,6,9,10,23,24,27,28,30,31,32,33,34,35,36,37,39,40,41,42,43,44,45에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수).
-감정서 기호(5,6,30)토지는 지목이 '목장용지,답,과수원'이나 현황은 인접토지의 진입로 및 부속토지임.
-감정서 기호(9,45)토지 일부 지상에 연못이 소재하고, 기호(27)토지 일부는 구거로 이용중임.
-감정서 기호(31,32) 토지의 지목은 전이나 현황은 인접토지의 부속토지로 이용중임.
-감정서 기호(8) 건물은 공부상 단독주택이나 현황은 사무실 및 숙소로 이용중이며 기호(26)건물은 공부상 농업용창고이나 현황은 저온창고이며 기호(29-마) 건물은 공부상 동,식물관련시설이나 현황은 화장실이며, 기호(38)건물은 공부상 축사이나 현황은 창고임.
-감정서상 기호(12, 16~22, 29-가~라) 건물에 설치되어 있는 냉난방설비는 건물가격에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경806 (1)

소재지: 경상남도 진주시 이반성면 용암리 63

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 3,451,771,030원

토지면적: 28,436.00㎡ (약 8,602.24 평)

건물면적: 4,763.03㎡ (약 1,440.82 평)

건물 제시외면적: 1,068.40㎡ (약 323.20 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주남부농업협동조합

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주요사항:

*일괄매각 대상에 제시외 건물 및 구축물(관정 등), 제시외 수목, 기계기구가 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 진주시 이반성면 용암리에 소재하며, 이반성면사무소에서 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 농경지, 버섯재배사, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다. 본건 북측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장 진입로가 개설되어 있으며, 내부 도로를 통해 접근 가능합니다. 일부 토지는 맹지로서 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

대상 토지는 완경사지 또는 평지로 구성되어 있으며, 부정형의 형태를 띠고 있습니다. 현재 버섯재배사 부지, 숙소 및 사무실 부지, 전, 휴경전, 창고 부지, 인접 토지 진입로 및 부속 토지 등으로 이용 중에 있습니다. 일부 토지는 연못이나 구거로 이용 중이며, 일부는 지목과 현황이 상이한 부분이 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 또는 특정 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 기호(33) 토지는 역사문화환경보전지역에도 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리는 2022년 9월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 등기부 채권 총액은 2,430,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리 분석

본 경매 절차를 통해 등기부상의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 말소될 예정이므로, 매수인이 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 시설

본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하며, 인근에 버섯재배사, 축사 등이 산재해 있습니다. 비교적 가까운 거리에 이반성면사무소가 있어 행정 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

주요 용도가 동물 및 식물 관련 시설, 버섯재배사, 창고, 사무실 및 숙소 등으로 이루어져 있어 농업 또는 관련 산업 활동에 적합한 지역 특성을 보입니다. 보전관리지역 및 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 이용 제한이 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 관련 규제

토지 목록 중 다수(1,3,4,6,9,10,23,24,27,28,30,31,32,33,34,35,36,37,39,40,41,42,43,44,45)에 대해 농지 취득 자격 증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

5.2. 공부와의 차이 (토지 및 건물)

*토지: 일부 토지의 지목(목장용지, 답, 과수원, 전)과 현황(인접 토지 진입로, 부속 토지, 연못, 구거)이 상이한 부분이 있습니다.

*건물: 공부상 용도(단독주택, 농업용창고, 동식물관련시설, 축사)와 현황 용도(사무실 및 숙소, 저온창고, 화장실, 창고)가 다른 건물이 다수 존재합니다.

5.3. 매각 포함 물건 (제시외 건물, 기계기구 등)

감정평가서에 포함된 제시외 건물(관정 등), 수목, 각종 기계기구(냉난방 설비 포함) 등이 일괄 매각되므로, 이에 대한 현황 및 가치 평가가 필요합니다.

5.4. 토지 이용 관련 제한

보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역 등 해당 토지의 이용에 따른 법적 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

5.5. 기타 (임대관계 미상)

현재 확인된 임차인은 없으나, 임대관계가 미상인 부분이 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 다수의 건물을 갖추고 있어, 버섯 재배, 농산물 저장, 관련 사업 운영 등에 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 농지법 규제, 공부와 현황의 차이, 제시외 물건 포함 등 복합적인 요소를 수반하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석, 관련 법규 검토가 필수적입니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차, 건물 용도 변경 가능성 등을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 투자 포인트

*대규모 토지 보유: 8,600평 이상의 넓은 토지는 다양한 사업 확장 가능성을 제공합니다.

*기존 시설 활용: 버섯재배사, 저온창고, 사무실 등 기존의 건물과 설비들을 즉시 활용하거나 리모델링하여 사업을 개시할 수 있습니다.

*경매를 통한 시세 차익 기대: 권리 분석상 인수되는 부담이 없어, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,451,771,030원입니다. 그러나 예상 입찰가 산정은 해당 물건의 현장 상태, 개별 건물 및 기계기구의 가치, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 토지 이용 관련 법규의 구체적인 적용 가능성 등을 종합적으로 고려한 별도의 심층 분석이 필요합니다. 현재 등기부 채권 총액은 2,430,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.