나이스옥션 법원경매 마산 2025타경263 [1] 경상남도 의령군 지정면 득소리 615 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 지정면 득소리 소재‘득소마을회관’북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

ㆍ일련번호(1~10,12~14,16~22) : 본건 또는 본건 부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

ㆍ일련번호(11) : 본건까지 차량접근 불가하며, 제반 교통사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

ㆍ일련번호(1~5,7~11,17,22) : 부정형 완경사로서 대부분 휴경지 상태입니다.

ㆍ일련번호(6,13) : 일단의 평탄한 부정형의 토지로서, 일부 창고용지로 이용 중입니다.

ㆍ일련번호(14) : 사다리형 완경사로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

ㆍ일련번호(16) : 평탄한 부정형의 토지로서, 주택 부속토지(마당)로 이용 중입니다.

ㆍ일련번호(2~5,9,13,14,17,21,22)의 경우 '일부 현황 도로'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

ㆍ일련번호(1,6~8,10~12,16,19,20)의 경우 맹지입니다.

ㆍ일련번호(2~5,9,13,14,17,18,21,22)의 경우 맹지이나 현황 노폭 약 1.5~2미터 내외의 '일부 콘크리트 도로'가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(남재천)<소하천정비법>,
일련번호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리농지,
일련번호(8) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(10) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(11) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(12) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(13) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(14) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(16) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(17) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(20) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(21) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(남재천)<소하천정비법>,
일련번호(22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(남재천)<소하천정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

ㆍ일련번호(2~5,9,13,14,17,21,22)의 공부상 지목은 '답,전,대'이나 '일부 현황 도로'로 이용 중입니다.

ㆍ일련번호(5,9)의 공부상 지목은 각각 '답,전'이나 현황 '일부 유지'입니다.

ㆍ일련번호(6,13)의 공부상 지목은 '답'이나 현황 '창고용지'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기 타 :
ㆍ본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다.

ㆍ일련번호(1,7~9) 토지상의 관정, 바닥포장, 잔디, 수목 등 토지 부합물은 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2008.11.17)
외 벽 : 벽돌쌓기 등,
창 호 : 샷시 창호 입니다.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 태양광설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ) 일반철골구조 판넬지붕 단층(농업용창고) : 약 165.0㎡
(ㄴ) 경량철골구조 판넬지붕 단층(농가창고) : 약 104.0㎡
(ㄷ) 경량철골구조 판넬지붕 단층(창고) : 약 64.0㎡
(ㄹ) 목조 목재지붕 단층(정자) : 약 9.0㎡
(ㅁ) 벽돌조 샌드위치판넬지붕 단층(주택일부) : 약 14.0㎡
(ㅂ) 목조 강판지붕 단층(아궁이) : 약 4.0㎡
(ㅅ) 목조 강판지붕 단층(창고) : 약 6㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물(15-1~15-3, 22-1) 매각 포함. 감정평가서상 타인소유의 제시외건물 ㈀,㈁,㈂은 매각 제외.
목록6, 13, 14, 15를 제외한 토지 모두 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
목록2, 21, 22는 소하천구역에 일부 저촉되고 목록5, 9는 현황 일부 유지로 이용 중이며, 목록2~5, 9, 13, 14, 17, 21, 22는 현황 일부 도로인 바, 최저매각가격은 이를 모두 감안한 금액임. 목록19에 소재하는 관정은 토지에 포함평가 하였음.
목록6, 13은 공부상 지목은 답이나 현황 창고용지로 이용 중이며, 농지전용허가(전용자명: 아람영농조합법인, 전용목적: 창고시설, 신고일자: 2014. 7. 8.)를 득하여 취득 시 농지취득자격증명은 필요 없으며, 토지소유자의 지목 변경 신청이 필요하다는 지정면사무소의 사실조회회신서가 제출되었음.
목록14는 주거용 건부지, 목록15는 주택, 목록16은 주택 부속토지(마당)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

마산지원 2025타경263 (1)

소재지

경상남도 의령군 지정면 득소리 615

용도

단독주택

감정가

425,598,080원

토지면적

10,669.00㎡ (약 3,227.68평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

99. 96㎡ (약 30.24평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

동부농업협동조합

2. 입지조건

본건은 경상남도 의령군 지정면 득소리 소재 ‘득소마을회관’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황 측면에서는 대부분의 토지(일련번호 1~10, 12~14, 16~22)까지 차량 접근이 가능하나, 일련번호 11번 토지는 차량 접근이 불가능하여 교통사정이 다소 불편할 수 있습니다.

도로 상태를 보면, 일련번호 1, 6~8, 10~12, 16, 19, 20번 토지는 맹지입니다.

일련번호 2~5, 9, 13, 14, 17, 18, 21, 22번 토지는 맹지이나 약 1.5~2미터 폭의 일부 콘크리트 도로가 개설되어 있어 현황상 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2008년 12월 3일 동부농업협동조합 앞으로 설정된 근저당권(을1)이며, 채권액은 52,000,000원입니다.

말소기준권리보다 늦은 시점에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

대항력 있는 임차인으로 윤원기 씨가 확인되었습니다.

윤원기 씨는 2008년 11월 25일 전입신고를 마쳤으며, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었습니다.

따라서, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수해야 할 보증금은 없는 상황입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지 및 자연림이 혼재된 지역에 위치한 단독주택 부지입니다.

주변에 상업 시설이 발달한 지역은 아니며, 농업 활동 또는 전원생활을 위한 입지적 특성을 가집니다.

일부 토지가 현황상 도로로 이용되고 있으며, 창고 등 농업 관련 시설로 이용되는 토지가 있어 농업 관련 활동이 이루어지고 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 의령군 지정면의 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변 편의시설 이용은 제한적일 수 있습니다.

인근 마을 회관이 소재하고 있으며, 차량을 이용하면 생활 편의 시설에 접근 가능할 것으로 보입니다.

주택 외 다수의 창고 시설이 소재하고 있어, 농업 또는 창고업 관련 활동에 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 관련: 목록6, 13, 14, 15번지를 제외한 대부분의 토지에서 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 다만, 목록6, 13번지는 공부상 지목은 답이나 현황 창고용지로 이용 중이며 농지전용허가를 득하였으므로 농지취득자격증명이 불필요합니다.

도로 및 접근성: 일부 토지(맹지)는 인접 도로가 없거나 매우 협소하여 접근성이 떨어질 수 있으며, 최저매각가격 산정 시 이를 감안하였습니다.

토지 이용 현황: 일부 토지는 현황상 도로, 소하천구역, 유지 등으로 이용 중이며, 공부상 지목과 현황이 상이한 경우가 있어 지목 변경 신청 등이 필요할 수 있습니다.

토지 경계 불분명: 토지 간 경계가 다소 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

건물 상태: 현장 조사 시 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 공부상 내용으로 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태는 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.

제시외 건물: 감정평가서상 타인 소유의 제시외 건물(㈀,㈁,㈂)은 매각에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 의령군 지정면의 넓은 토지와 단독주택, 다수의 창고 시설을 포함한 부동산입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

그러나 대부분의 토지에 대한 농지취득자격증명 필요, 일부 토지의 맹지 및 현황 도로 이용, 공부상 지목과 현황의 차이 등 복합적인 관리 및 취득 절차가 요구되는 물건입니다.

농지취득자격증명 취득 가능 여부와 필요한 절차를 사전에 면밀히 검토해야 하며, 건물 내부 상태에 대한 확인도 필수적입니다.

투자 목적에 따라 농지 취득 관련 제약 사항, 토지 이용의 복잡성, 건물 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 다양한 토지 이용 가능성.

단독주택 외 창고 시설(농업용, 농가, 일반 창고 등) 다수 보유.

대항력 있는 임차인 존재하나 인수 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 425,598,080원을 기준으로, 물건의 특성과 잠재적 리스크 요인을 고려하여 산정되었습니다.

현재 시장 가격 정보(JSON 형식의 주변 시세 데이터)가 제공되지 않아, 감정평가액과 권리 분석, 그리고 제시된 리스크 요인들을 바탕으로 보수적인 접근을 하였습니다.

특히, 농지취득자격증명 관련 제한 사항, 일부 토지의 맹지 상태, 그리고 건물 내부 확인의 어려움 등은 입찰가 산정에 신중한 요소로 작용합니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 약 75% ~ 85% 수준인 319,000,000원 ~ 361,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 특성과 지역 시장 상황, 그리고 입찰 참여자의 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

투자 결정 전, 농지 관련 법규 및 취득 절차, 건물 상태 등에 대한 철저한 사전 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.