나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31026 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 산58-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 '운리마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농촌
마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 완경사지내 부정형의 토지로서, 자연림임.
일련번호(2): 완경사지내 부정형의 토지로서, 자연림 및 일부 토지임야임.
일련번호(3): 완경사지내 부정형의 토지로서, 토지임야 및 현황 일부 도로 상태임.
일련번호(4): 완경사지내 부정형의 토지로서, 토지임야임.
일련번호(5,6): 완경사지내 부정형의 토지로서, 교육연구시설 및 현황 일부 도로 상태임.
일련번호(7): 완경사지내 부정형의 토지로서, 교육연구시설임.

인접 도로상태

일련번호(1): 지적도상 맹지임.
일련번호(2): 지적도상 맹지이나, 남측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있으며,
본건 내부에 약 2~3미터폭 내외의 포장 및 비포장 임도가 개설되어 있음.
일련번호(3): 지적도상 맹지이나, 본건 일부가 약 3~4미터폭 내외의 포장도로이며, 동측으로
약 4미터폭 내외의 포장도로 및 북서측으로 약 3미터폭 내외의 농로가 개설되어 있음.
일련번호(4): 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 차량 접근이 가능함.
일련번호(5,6): 지적도상 맹지이나, 본건 일부가 약 3~4미터폭 내외의 포장도로이며, 동측으로
약 4미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(7): 지적도상 맹지이나, 남측으로 약 4미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(산청 단속사지 동 서 삼층석탑에 따른 문화재보전영향 검토대상구역)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지
관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)
(공장설립승인지역1호)<수도법>
일련번호(2) :농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 사방지<사방사업법>, 보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
일련번호(3) :생산관리지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시), 가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(산청 단속사지 동 서
삼층석탑에 따른 문화재보전영향 검토대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출
시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)
(공장설립승인지역1호)<수도법>
일련번호(4) :계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
일련번호(5) :계획관리지역, 계획관리지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시), 보전관리
지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
일련번호(6) :계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)
(공장설립승인지역1호)<수도법>
일련번호(7) :보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)
(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 제시외건물 일련번호(ㄱ~ㄷ)이 소재하며, 구조, 규모,
용도 등으로 판단할 경우에 본건 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료되오니, 경매시
소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

일련번호(5,6) 일부 지상에 제시외수목 일련번호(a,b)가 소재하여 별도 평가하였으니, 경매시
소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호(3): 제시목록상 지목 '임야'이나, 현황 '임야 및 일부 도로' 상태임.
일련번호(5,6): 제시목록상 지목 '대'이나, 현황 '대 및 일부 도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 일련번호(2~4) 일부 지상에 철거 및 이설이 용이한 간이화장실 및 물탱크
(일련번호 2), 컨테이너박스(일련번호 3), 목재 데크(일련번호 4) 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(8-1): 벽돌구조 판넬 및 천막지붕 단층 건으로서,
외벽: 목재 사이딩, 몰탈 위 페인팅, 천막 마감 등,
내벽: 목재 마감 등,
창호: 새시창구조임.
일련번호(8-2~8-4): 일반목구조 천막지붕 단층 건으로서,
외벽: 목재 사이딩, 몰탈 위 페인팅, 천막 마감 등,
내벽: 목재 마감 등,
창호: 새시창구조임.
일련번호(8-5): 일반목구조 목재사이딩지붕 단층 건으로서,
바닥: 목재 마감임.
일련번호(8-6): 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서,
외벽: 목재 사이딩 마감 등,
내벽: 샌드위치판넬잇기 마감 등,
창호: 새시창구조임.
일련번호(8-7~8-9): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽: 목재 사이딩, 몰탈 위 페인팅, 천막 마감 등,
내벽: 목재 마감 등,
창호: 새시창구조임.

이용상태

일련번호(8-1): 단독주택임.
일련번호(8-2~8-4,8-7~8-9): 교육연구시설임.
일련번호(8-5): 쉼터임.
일련번호(8-6): 창고시설임.

설비내역

일련번호(8-1~8-4,8-7~8-9): 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 일련번호(ㄱ,ㄴ)은
구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

일련번호(8-1~8-7): 제시목록상 소재 지번은 '경상남도 산청군 단성면 운리 393-6, 393-12'
위 지상이나, 현황 '경상남도 산청군 단성면 운리 393-6' 위 지상에 소재함.
일련번호(8-5): 제시목록상 지붕 구조는 '판넬지붕'이나, 현황 '목재사이딩지붕'임.
일련번호(8-8, 8-9): 제시목록상 소재 지번은 '경상남도 산청군 단성면 운리 393-6, 393-12'
위 지상이나, 현황 '경상남도 산청군 단성면 운리 393-6, 393-8' 위 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘ㄱ~ㅁ’], 제시외수목[감정서상 ‘a~b’] 각 매각 포함.
-목록[2~4]일부 지상에 철거 및 이설이 용이한 간이화장실 및 물탱크, 컨테이너박스, 목재 데크는 평가 제외함.(감정평가서 사진용지 참조)
-목록[5~7]지상에 소재하는 석축, 목재 울타리, 조경수 수주 등은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31026 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 산58-2

용도: 다가구주택 (내부 건물 현황은 단독주택, 교육연구시설, 쉼터, 창고시설 등 복합)

감정가: 2,089,670,590원

토지면적: 90,325.00㎡ (약 27,324평)

건물면적: 692.64㎡ (약 209평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사오토소프트 (경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보, 제시외건물 및 수목 포함 매각. 일부 제시외 물건(간이화장실, 물탱크, 컨테이너, 목재 데크)은 평가에서 제외, 석축, 목재 울타리, 조경수 등은 토지에 포함하여 평가.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 '운리마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가되나, 개별 토지 필지별로 접근성이 상이합니다.

* 일부 필지는 지적도상 맹지이나, 남측 및 동측으로 약 3~4미터 폭의 포장도로가 개설되어 있거나 인접지를 통해 차량 접근이 가능합니다.

* 본건 토지 내부에도 약 2~3미터 폭의 포장 및 비포장 임도가 개설되어 있습니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

* 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등이 복합적으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역, 200m, 400m, 800m 이내), 역사문화환경보존지역(산청 단속사지 동 서 삼층석탑 관련), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 소하천구역 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 있어 각종 법규의 적용을 받습니다.

* 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 4.공부와의 차이

* 일부 필지(3번)는 지목 '임야'이나 현황 '임야 및 일부 도로' 상태입니다.

* 일부 필지(5, 6번)는 지목 '대'이나 현황 '대 및 일부 도로' 상태입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리: 2021년 3월 24일자 주식회사오토소프트 근저당권 (을1) (600,000,000원)

등기부채권 총액: 660,000,000원 (근저당권 6억원 + 진주저축은행 6천만원)

경매 신청 채권자: 주식회사오토소프트 (2025년 7월 15일 임의경매 개시결정)

1.3. 2.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (등기부상 을구 권리 모두 말소 예정).

1.3. 3.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.4. 상권분석

본 물건은 경상남도 산청군 단성면의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변 환경은 농경지와 임야가 주를 이룹니다.

인근에 상업 시설이나 업무 지구는 발달하지 않은 것으로 보이며, 지역 내에서 이용 가능한 기본적인 편의시설 수준일 것으로 추정됩니다.

넓은 토지 면적과 자연환경을 고려할 때, 일반적인 상업적 상권 분석보다는 전원생활, 휴양, 체험 시설 등과 연계된 특수 상권으로서의 가치를 평가해야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 환경

소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리

조용하고 자연 친화적인 전원생활이 가능한 지역입니다.

1.5. 2.교통 및 편의시설

지역 내 일반 교통 사정은 보통이며, 인근 마을 및 도로망을 이용한 접근이 가능합니다.

본 제공 정보만으로는 인근 편의시설(병원, 학교, 마트 등)에 대한 구체적인 정보가 부족합니다. '운리마을' 인근이므로 마을 차원의 기본적인 편의시설은 존재할 수 있습니다.

1.5. 3.혐오시설

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지 이용 제한

농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 2.도로 접근성

다수의 토지 필지가 지적도상 맹지이며, 일부는 인접지 통행에 의존해야 하므로 진입로 확보 방안 검토가 필요합니다.

1.6. 3.공부와 현황 차이

일부 토지 필지의 지목과 현황이 상이하며(예: 임야/대 → 도로), 건물 역시 소재 지번 및 지붕 구조 등에서 공부와의 차이가 발견됩니다.

1.6. 4.제시외 물건 관련

평가에서 제외된 제시외 물건(간이화장실, 컨테이너 등)은 낙찰자가 별도로 처리해야 할 가능성이 있습니다.

1.6. 5.임차인 미상

인수 보증금은 0원이지만, 임대관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 사용자에 대한 명확한 파악이 선행되어야 합니다.

1.6. 6.부합물 및 종물

일부 제시외건물(ㄱ,ㄴ)은 토지 사용 수익에 큰 영향 없을 것으로 사료되나, 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 단성면의 넓은 자연 녹지 지역에 위치한 대규모 토지와 그 지상 건물을 포함하는 부동산입니다.

감정가는 20억원 이상으로 높으나, 약 27,000평에 달하는 광활한 토지 면적을 고려할 때, 향후 개발 또는 활용 가치에 따라 평가될 수 있습니다.

권리 관계는 법적으로 정리될 예정으로 안전성이 높다고 판단되나, 복잡한 토지 이용 제한, 도로 접근성 문제, 공부와의 차이, 임차인 미상 등은 인수 후 반드시 확인하고 해결해야 할 과제입니다.

전원주택 단지, 휴양 시설, 체험 농장 등 특수 목적의 개발 또는 투자 관점에서 접근하는 것이 유리할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 압도적인 토지 면적: 90,325㎡ (약 27,324평)의 대규모 필지를 활용한 개발 잠재력.

* 쾌적한 자연환경: 산청군의 청정 자연 속에 위치하여 힐링, 휴양, 체험 관련 시설 조성에 유리.

* 다양한 건물 용도: 단독주택, 교육연구시설, 창고 등 복합적인 건물들이 있어 즉시 활용 또는 개조 가능.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이므로 권리상 안전한 물건.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 2,089,670,590원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크(토지 이용 제한, 도로 접근성, 공부와의 차이 등)를 고려하여 책정되어야 합니다.

현장 조사 및 주변 시세, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 80~90% 수준인 1,700,000,000원 ~ 1,900,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.