나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31037 [1] 경상남도 진주시 이반성면 발산리 OOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 이반성면 발산리 소재 ""외동마을"" 내 및 북측 인근에 위치하며, 부근은 임야, 농가주택,
농경지 등이 소재하는 순수산림지대 및 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가능(기호 1) 또는 가능(기호 2∼4)하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때
전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 남동하향 경사의 유사사다리형 토지로 현황 ""임야 및 일부 묘지""임.
기호(2)∼(4) : 3필 일단의 부정형 토지로 현황 ""주택부지""임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 ""맹지""임.
기호(2)∼(4) : 남측 소재 현황 폭 약2m 내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역(2015-12-10), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.
기호(2)∼(4) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-05-30)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(2),(4)지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외(ㄱ),(ㄴ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 기호(1)지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 연고자 미상의 분묘 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등.
내 벽 : 벽지붙임 등.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(5) : 주택

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외(ㄷ)∼(ㅁ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(5)건물의 공부상 면적은 92.36㎡이나, 현황 면적은 약98.36㎡임.
기호(5)건물의 공부상 소재지번은 411,412번지이나, 현황 415번지에 일부 걸쳐 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 제시외(ㅁ)은 인접지(413번지)상에 소재하고 있음.

물건 비고

-공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-분묘 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 진주지원 2025타경31037 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

말소기준권리: 이정선 (강제경매개시결정)

1.2. 물건현황

소재지: 경상남도 진주시 이반성면 발산리 산139

용도: 임야

매각대상: 토지일부지분매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 15,545,250원

토지면적: 20,727.00㎡ (약 6,270.12평)

매각대상 토지면적: 10,363.5㎡ (약 3,134.99평)

건물면적: 0㎡ (매각물건에 포함되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 이반성면 발산리 소재 "외동마을" 내 및 북측 인근에 위치하며, 부근은 임야, 농가주택, 농경지 등이 소재하는 순수산림지대 및 순수농촌지대임.

2.2. 교통 및 접근성

기호 1 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 기호 2~4 토지는 차량 접근이 가능함. 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

기호 1: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지

기호 2~4: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존 등기 (1970.12.07) 김동렬

소유권 이전 등기 (2012.09.25) 고삼순 외 3명 (재산상속)

지분 이전 등기 (2015.01.02) 김득임 (9번 김호준 지분 전부 이전)

지분 강제경매 등기 (2025.07.15) 이정선 (2번 김득임 지분, 11번 김득임 지분) - 말소기준권리

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건 경매 물건에는 인수되는 임차인이 없는 것으로 파악됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

분묘기지권 성립 여지 있음.

4. 상권분석

4.1. 토지 용도

매각 대상 토지는 현황 임야 및 일부 묘지, 주택부지로 이용 중임.

4.2. 현황 이용

기호 1 토지는 임야 및 일부 묘지 상태이며, 기호 2~4 토지는 주택 부지로 이용되고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 농촌 지역에 위치하여 주변 편의시설은 제한적일 수 있으나, 인근 마을과의 접근성은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 소재

토지 내부에 연고자 미상의 분묘가 소재하고 있으며, 이는 최저매각가격 산정에 감안되었음.

6.2. 토지 이용 제한

농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재함.

6.3. 지분매각 및 공유자 우선매수

본 건은 토지 지분 매각으로 진행되며, 공유자 우선매수 신고가 가능하여 입찰 경쟁 시 고려해야 함. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 허용됨.

6.4. 맹지 (기호 1 토지)

지적도상 기호 1 토지는 맹지에 해당하여 접근성에 대한 추가적인 검토가 필요함.

6.5. 제시외 물건 및 공부와의 차이

기호 2, 4 토지 지상에 제시외 물건 (ㄱ), (ㄴ)이 소재하며, 건물(기호 5)은 공부상 면적 및 지번과 현황에 일부 차이가 있고, 제시외 물건 (ㄷ) ~ (ㅁ)이 소재함. (단, 건물 자체는 매각 대상이 아님)

7. 종합 의견

본 물건은 농림지역 내 임야 및 주택부지 일부 지분을 매각하는 경매 물건임. 분묘, 맹지, 복잡한 토지 이용 제한, 지분 매각 등의 리스크 요인이 존재하나, 농촌 지역 토지로서의 활용 가능성도 있음. 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 분묘 소재 여부를 신중하게 고려하여 입찰 전략을 수립해야 함.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 농촌 지역의 임야 및 주택부지 지분을 활용한 토지 개발 또는 농업용지 활용 가능성임. 특히 계획관리지역으로 지정된 토지(기호 2~4)는 향후 건축 등 개발 잠재력을 가질 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 15,545,250원을 기준으로 하되, 현장 조사, 분묘 처리 가능성, 공유자 우선매수 신고 여부, 유사 물건의 실거래가, 토지 이용 제한 해제 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 금액으로 산정되었음을 유념해야 함. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 전문가의 자문이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.