나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31020 [1] 경상남도 사천시 용현면 송지리 644-10 로벨리아 202동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 덕곡리 소재 '사천시청' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 국도변의 농경지대와 다세대주택 및 농촌취락 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 국도 3호선이 지나고 있어 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물중 4층 402호로서, 외벽 : 스톤코트, 일부 화강석 붙임 등 창호 : 하시샤시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 냉난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로, 현황 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 2차선 포장도로와 접하고, 북측으로 노폭 약 3-4미터의 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-54호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-05-25)(소로2-144호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 진주지원 2025타경31020 (1)

소재지: 경상남도 사천시 용현면 송지리 644-10 로벨리아 202동 4층 402호

건물명: 로벨리아

동/호수: 202동 402호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 4천 2백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 53.08㎡ (약 16.06평)

건물면적: 61.50㎡ (약 18.61평)

토지지분: 53.0804㎡ (약 16.06평)

건물지분: 61.4976㎡ (약 18.61평)

1.3. 건물 상세 정보

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

총층수: 5층

해당층: 4층

전용면적: 61.50㎡ (약 18.61평)

건축물대장상 주용도: 공동주택

건물 외벽: 스톤코트, 일부 화강석 붙임

창호: 하시샤시 창호

설비내역: 급배수, 위생, 승강기, 냉난방, 소방 설비 등

1.4. 건축물 총괄 정보

대지면적: 852㎡

건축면적: 204.33㎡ (202동 기준)

건폐율: 47.96%

용적률: 152.22%

총면적 (202동): 646.795㎡

총세대수: 16세대

주차대수: 총 16대 (실내자동 4대, 실외자동 12대)

2. 입지조건

2.1. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 국도 3호선이 지나 제반 교통 사정은 보통임. 남측으로 2차선 포장도로, 북측으로 노폭 약 3-4미터의 농로와 접해 있음.

2.2. 주변 환경

본 물건은 경상남도 사천시청 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 국도변의 농경지대와 다세대주택 및 농촌취락 등으로 형성되어 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역

소로1류 (폭 10m~12m) 접합

소로2류 (폭 8m~10m) 접합

가축사육제한구역 (전부제한구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 05월 06일 접수된 진주축산업협동조합 근저당권 (채권최고액 1억 2천만원)이 말소기준권리가 됨.

3.2. 말소될 권리

말소기준권리 이후에 등기된 권리인 을2 근저당권, 갑9 가압류, 갑11 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

3.3. 인수될 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리나 부담은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김승철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-08

대항력: 없음

참고사항: 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없는 것으로 파악되나, 임차인과의 법률 관계 및 명도 관련 세부 사항은 추가 확인이 필요하며, 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의 깊게 검토해야 함.

3.5. 등기부채권 총액

총 145,858,801원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

해당 물건은 2017년에 준공된 '로벨리아' 아파트 단지의 4층, 전용면적 61.50㎡ (약 18.61평)임.

최근 '로벨리아' 단지 내 유사 면적(약 61.89㎡)의 매매 사례는 다음과 같음.

* 2025년 6월 25일, 2층 거래: 6,600만원

* 2024년 11월 20일, 3층 거래: 6,900만원

이러한 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 본 물건과 유사한 조건의 주택 가격은 약 6,600만원에서 6,900만원 사이로 파악됨. 이는 본 건의 감정가(1억 4천 2백만원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보임.

4.2. 비교 대상 물건

호산빌라(1995년 건축, 59.22㎡)는 2023년 11월 1일에 4,200만원에 직거래된 사례가 있음. 이는 연식이 오래된 경우의 시세를 보여주는 참고 자료임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 농촌 취락과 농경지가 인접한 지역에 위치하여, 대규모 편의시설 이용은 사천시 중심가로 이동해야 할 가능성이 높음. 인근 지역에 소규모 상점이나 편의점이 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 제한적임.

5.2. 교육시설

인근 용현면 송지리에 용현초등학교가 위치함. 초등학교 외 중학교 및 고등학교 등 상급 교육기관은 사천시 중심부 또는 인근 지역으로 통학이 필요할 것으로 보임.

5.3. 의료시설

사천시보건소는 용현면에 위치하고 있으며, 사천 하나병원을 포함한 주요 병원들은 사천시내에 분포하고 있어 차량 이용이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 실제 시세의 괴리

본 건의 감정가(1억 4천 2백만원)가 최근 동일 단지 내 실거래가(6,600만원 ~ 6,900만원)와 비교하여 매우 높게 책정되어 있음. 이는 감정가 산정의 근거나 시점의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 낙찰 후 시세차익을 기대하기 어렵거나 예상보다 높은 가격에 매입하게 될 위험이 있음.

6.2. 가축사육제한구역 및 주변 환경

물건지 인근이 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 근처 축산 시설로부터 발생하는 악취나 기타 환경적 영향에 노출될 가능성이 있음. 또한, 국도변 및 농경지 인접 환경은 정온한 주거 환경을 우선시하는 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있음.

6.3. 혐오시설 유무

현재까지 공개된 정보 및 검색 결과상, 물건지 바로 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았음. 다만, 가축사육제한구역 지정은 주변에 축산업 시설이 존재함을 시사하며, 이로 인한 잠재적인 악취 등 환경적 불편은 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 권리 분석상 인수할 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 우려 사항은 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 괴리입니다. 감정가가 실제 시장 가격을 제대로 반영하지 못했을 가능성이 높아, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 농경지 인접 환경은 쾌적성을 중요하게 생각하는 실수요자에게는 단점이 될 수 있습니다. 시세보다 훨씬 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 철저한 현장 조사와 가격 재산정을 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2017년 준공)으로 상대적으로 양호한 관리 상태 기대.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 명도 관련 위험이 낮음.

* 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가로, 시세차익 가능성 내포 (단, 감정가 적정성 재확인 필요).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 4천 2백만원으로 책정되어 있으나, 동일 단지 '로벨리아'의 최근 실거래가(2024년 11월 3층 6,900만원, 2025년 6월 2층 6,600만원)를 고려할 때, 감정가가 시장 상황을 과대평가했을 가능성이 높습니다.

따라서, 본 물건의 합리적인 예상 입찰가는 최근 실거래가를 기준으로 산정하는 것이 타당합니다. 최고 실거래가인 6,900만원에 경매의 특성 및 경쟁 가능성을 고려하여 5~10%의 프리미엄을 더한 7,500만원에서 8,000만원 사이를 입찰가의 상단으로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 이는 현재 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 반드시 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태, 주변 환경, 명도 가능성 등을 종합적으로 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.