나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11794 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 356 대방덕산타운 105동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대방초등학교' 북측 인근에 위치하는 '대방덕
산타운' 105동 11층 1105호로서, 부근은 아파트단지지대로서 아파트단지, 근린생활시설, 단
독주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대
중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층건 중 11층 1105호로서,
외벽: 몰탈위페인팅마감 등.
내벽 및 천정, 바닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 장방형에 유사한 토지로서,
아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남측으로 중로와 접하며, 북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나라유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대방중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(대방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해바라기유치원)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반
상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태
에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 15번 주택임차권등기(2024. 7. 11. 등기) 있음(임차보증금 160,000,000원 전입일 2022. 6. 30. 확정일자 2022. 6. 30.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11794 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 356 대방덕산타운 105동 11층 1105호

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원

총 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 토지 정보

면적: 24.66㎡ (약 7.46평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

면적: 49.94㎡ (약 15.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

사용 승인일: 1992년 7월 20일

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대방초등학교' 북측 인근에 위치하는 '대방덕산타운' 105동 11층 1105호입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 위치하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 통행 횟수 등을 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 도로 상태

대지권의 목적인 토지는 남측으로 중로와 접하며, 북측으로 소로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(나라유치원, 대방중학교, 대방초등학교, 해바라기유치원), 절대보호구역(대방초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 사항

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.07.11 접수, 채권액 160,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-20

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있다고 표시되어 있어 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-30

확정일자: 2022-06-30

배당신고일자: 2024-07-11

대항력: 있음

비고: 을구 순위번호 15번 주택임차권등기(2024.07.11. 등기)가 존재합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위번호 15번 주택임차권 등기(2024.07.11. 등기, 임차인 이재설)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 임차보증금 160,000,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 대방동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 정보

인근에 대방초등학교, 대방중학교, 나라유치원, 해바라기유치원 등 다수의 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

4.3. 아파트 단지 정보

단지명: 대방덕산타운

주소: 경상남도 창원시 성산구 대방동 356

준공년도: 1992년

총 세대수: 920세대

총 동수: 7개동

최고층: 20층

총 주차대수: 347대

관리사무소 연락처: 0552661805

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 을구 15번 임차인 이재설의 주택임차권으로, 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않으면, 매수인은 추가적으로 해당 금액을 부담해야 합니다.

5.2. 임차인 관련 불확실성

임차인 김용수의 경우, 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었으나 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다. 전입일자가 2025년 5월 20일로 기재된 점 등을 미루어 볼 때, 해당 임차인의 권리 관계에 대한 추가적인 사실관계 확인이 필수적입니다.

5.3. 건물 노후화

1992년 준공된 아파트로, 건물이 노후화됨에 따라 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

5.4. 법적 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 여러 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치한 아파트(대방덕산타운 105동 11층 1105호)로, 감정가는 1억 5천만원입니다.

본건의 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 이재설의 보증금 1억 6천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 최근 49.94㎡ 면적의 실거래가가 1억 3천2백5십만원에서 1억 4천8백만원 수준임을 감안할 때, 임차인 보증금 인수 부담은 해당 시세 수준을 훨씬 초과하는 총 매수 비용을 발생시킬 수 있습니다. 따라서, 입찰 참여 시에는 임차인 보증금 인수 금액을 포함한 총 매수 비용이 시세 대비 합리적인 수준인지 신중하게 분석해야 합니다. 또한, 임차인 김용수 관련 정보의 불확실성 또한 추가적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 지역 수요: 대방동은 창원시 성산구 내에서도 입지 좋은 주거 지역으로, 꾸준한 주택 수요를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학군 수요가 높은 가구에게 매력적인 조건입니다.

* 잠재적 시세 차익 기회: 임차인 보증금 인수라는 큰 부담으로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있으며, 이는 향후 수익 창출의 기회가 될 수 있습니다 (단, 총 매수 비용 분석이 선행되어야 합니다).

8. 예상 입찰가

최근 49.94㎡ 면적의 거래 사례는 2026년 5월 1일 132,500,000원, 2026년 6월 6일 148,000,000원입니다. 감정가는 150,000,000원입니다.

본건의 건축 연도(1992년)를 고려한 자체 시장 가치는 약 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 판단됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재가 있으나, '을구 15번 주택임차권... 매수인이 인수함'이라는 명확한 권리 분석 내용에 따라, 임차인 보증금 160,000,000원을 별도로 인수해야 할 가능성이 높습니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본건의 자체 시장 가치를 반영하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원 (일억 삼천오백만 원)

*주의: 상기 입찰가는 물건 자체의 시장 가치에 대한 예상이며, 임차인 보증금 160,000,000원을 별도로 인수해야 할 경우 총 매수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 본건 주변에서 심각한 혐오시설은 초기 검색 결과 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.