나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11784 [1] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-16 신창빌딩 8층801호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재‘창원종합버스터미널’북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 근린생활시설, 아파트 및 공장 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 11층건 내 제8층 801호 외 2개호로서
외 벽 : 드라이비트 및 석재 등 마감
내 벽 : 인테리어 마감
창 호 : 샤시창호 입니다.

이용상태

기호1)~기호3)은 숙박시설(여관)으로 이용중입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 가장형의 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 남서측으로 중로1류와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호1)~기호3)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 건물 8,9,10층은 숙박시설이며, 현황조사서에 의하면 현황조사일(2025. 7. 22.) 기준 관리비 약 8천만 원이 미납인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 건물명

본건의 소재지는 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-16 신창빌딩 8층801호이며, 도로명주소는 경상남도 창원시 의창구 창원대로363번길 22-17 (팔용동)입니다.

1.2. 건물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브 지붕의 11층 건물(지하 2층 포함)이며, 건축물대장상 주 용도는 제1종근린생활시설이나, 실제로는 숙박시설(여관) 및 위락시설 등으로 복합 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 본건은 이 중 8층 801호입니다.

1.3. 면적 정보 (토지/건물)

본건의 토지 지분 면적은 51.74㎡ (약 15.65평)이며, 건물 전유 면적은 293.99㎡ (약 88.93평)입니다.

1.4. 감정가

본건의 감정가는 504,000,000원입니다.

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 ‘창원종합버스터미널’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 상업시설, 근린생활시설, 아파트, 공장 등이 형성되어 있어 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건물은 남서측으로 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)으로 지정되어 있으며, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 가압류, 압류, 근저당 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 1월 6일 접수된 진주축산업협동조합의 근저당(을8)입니다. 이에 따라, 매각으로 인해 해당 근저당을 포함한 을8, 갑1, 갑2, 갑3, 갑4, 갑6, 갑8, 갑11, 갑13, 갑14, 갑16(임의경매개시결정) 등 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 (없음)

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황 및 특이사항

본건과 관련하여 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 조사되었습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 보증금 인수 부담은 없으나 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

대상 물건은 창원종합버스터미널 인근에 위치하여 유동인구가 풍부할 것으로 예상되는 지역입니다. 주변에 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황 (숙박시설)

본 건물은 11층 규모이며, 특히 본건이 속한 8, 9, 10층은 숙박시설로 이용 중입니다. 건물 자체의 구조와 설비(급배수, 위생, 승강기, 소방 설비 등)는 숙박시설 운영에 적합한 것으로 보입니다.

4.3. 잠재적 상업 가치

창원종합버스터미널이라는 주요 교통 거점 인근에 위치하고, 주변에 다양한 상업 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 상업적 가치가 높은 지역으로 평가됩니다. 숙박시설 외에도 근린생활시설, 위락시설 등으로 복합적인 활용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 주요 시설 (교통, 편의)

창원종합버스터미널이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 주변 상업 지역에 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타 생활 편의성

본건이 소재한 팔용동 일대는 상업시설과 주거, 공장 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 이용 및 접근성이 대체로 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비 문제

현황조사일(2025년 7월 22일) 기준, 본건 건물의 미납 관리비가 약 8천만원으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는 큰 금액으로, 추가적인 재정 부담으로 작용할 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 불일치

본 건물은 건축물대장상 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제로는 숙박시설 및 위락시설로 이용되고 있어, 향후 용도 관련 민원이나 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 임대관계 미상 관련 주의사항

임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 임대관계가 미상으로 조사되었습니다. 이는 실제 점유자가 누구인지, 계약 관계가 어떻게 되는지에 대한 불확실성이 존재함을 의미하며, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

인근 창원종합버스터미널 및 주요 도로인 창원대로 주변은 상업 활동이 활발하나, 대규모 상업시설 및 교통 요충지로서 인구 유동성이 높을 것으로 예상됩니다. 검색 결과 상, 창원시 웅남동 지역에서 변전소, 송전탑, 폐기물처리시설 등 혐오시설 관련 이슈가 있었으나, 본건 소재지인 팔용동 인근에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 버스터미널 인근이라는 점을 고려할 때, 관련 민원 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구의 주요 상업 지역에 위치한 숙박시설로, 창원종합버스터미널 인근이라는 점에서 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며 권리관계 또한 말소 예정으로 깨끗한 편입니다. 그러나 8천만 원에 달하는 미납 관리비와 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 불일치, 임대 관계의 불명확성 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분을 면밀히 검토하고 명도 및 관리비 관련 해결 방안을 마련한다면, 숙박시설 운영 또는 기타 상업적 목적으로의 활용을 통해 수익을 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업 지역 내 우수한 입지: 창원종합버스터미널 인근으로 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 효율적인 재산권 행사가 가능합니다.

* 권리관계 무흠: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 활용 가치: 숙박시설 외 근린생활시설, 위락시설 등 다용도 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 504,000,000원을 기준으로, 권리 인수 보증금은 없으나, 미납 관리비 약 8천만원, 명도 비용, 제반 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 결정은 시장 조사, 현장 답사, 수익률 분석 등을 통해 이루어져야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시를 생략합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.