나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11702 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산54-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 ""부곡1동 마을회관"" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 임야, 농경지, 창고 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 기호(1, 2) 토지는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

본건 기호(3) 토지는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1, 2, 3) 토지는 부정형 급경사지이며, 임야로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 2) 토지는 지적도상 맹지임.

본건 기호(3) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1, 2) 토지는 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>임.

본건 기호(3) 토지는 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음으로 인하여 분묘기지권 성립 여부 불분명.
지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종적인 의사결정을 내리시기 바랍니다.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11702 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산54-1

* 용도: 임야

* 감정가: 335,592,000원

* 토지면적: 13,983.00㎡ (약 4,230평)

* 토지지분: 13,983㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금 (신OOOOO)

* 특이사항: 분묘기지권

* 주의사항: 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음으로 인하여 분묘기지권 성립 여부 불분명.

* 지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.

* 등기부채권 총액: 617,113,259원

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 "부곡1동 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 창고 등이 소재하는 지대로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 기호(1, 2) 토지는 인근까지 차량 접근이 가능하나, 제반 교통상황은 다소 불편한 편입니다. 기호(3) 토지 역시 차량 접근은 가능하나 교통 상황은 다소 불편합니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지(기호 1, 2, 3)는 부정형 급경사지로 현재 임야로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 기호 (1, 2) 토지는 지적도상 맹지입니다. 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통하여 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1, 2) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한구역, 준보전산지

* 기호 (3) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역(2013-06-28)

1.2. 권리분석

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* 채권자: 신용보증기금 (강제경매 신청)

* 등기부채권 총액: 617,113,259원 (신용보증기금 541,430,260원, 하나은행 75,682,999원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 일반적인 강제경매 절차에 따라 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 분묘기지권 성립 여부는 불분명하여 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 본 물건은 김해시 진영읍의 임야로, 주변은 임야, 농경지, 창고 등이 혼재된 지역입니다. "부곡1동 마을회관"이 인근에 위치하고 있으나, 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

* 최근 김해시는 진영읍을 4대 전략산업(미래모빌리티, 수소산업, 지능형로봇, 전력반도체) 중심지로 조성하기 위한 '진영테크업 일반산업단지' 조성을 추진하고 있습니다. 이는 장기적으로 지역 경제 활성화 및 산업적 가치 상승에 기여할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

* 다만, 현재 물건지의 직접적인 상권 형성보다는, 향후 산업단지 개발 및 주변 지역의 성장과 연계될 가능성이 높아 보입니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설: "부곡1동 마을회관"이 인근에 위치하고 있습니다. 그러나 대규모 상업 시설, 쇼핑몰, 문화 시설 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 주변 교통: 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 김해시 진영읍 자체적으로는 도시재생 뉴딜사업을 통해 구도심 상권을 살리고 생활 인프라를 확충하는 노력을 기울이고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있어 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 점은 가장 큰 리스크 요인입니다 [cite:provided]. 이는 토지 이용 및 재산권 행사에 있어 법적, 실질적 제약을 야기할 수 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 소유자는 분묘에 대한 승낙 없이 토지를 사용하지 못하며, 분묘 이장에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 맹지(일부): 기호 (1, 2) 토지가 지적도상 맹지이므로, 건축 행위 등 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 이용 협의가 필수적이며, 이에 따른 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 급경사 임야: 토지가 급경사로 이루어져 있어 개발 시 상당한 토목 공사 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 도시지역 내 자연녹지지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위 시 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 현재 해당 물건지 주변에 명확한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 김해시 진영읍에 위치한 넓은 면적의 임야로, 강제경매로 인해 신용보증기금 채권이 실행된 상태입니다. 토지 면적(약 4,230평)은 상당하나, 급경사 지형, 일부 맹지, 그리고 가장 큰 리스크인 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 현재 주변 지역은 대규모 산업단지 조성 계획 등 장기적인 발전 가능성을 내포하고 있지만, 이는 물건지 자체의 직접적인 가치 상승보다는 향후 지역 개발과의 연계성을 통해 나타날 수 있습니다. 현 시점에서는 높은 수준의 현장 조사와 법률 검토를 통해 분묘기지권 문제 해결 방안을 모색하고, 급경사 및 맹지 문제를 해결하기 위한 구체적인 계획을 수립할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 넓은 토지 면적: 13,983㎡ (약 4,230평)의 광활한 면적은 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 지역 개발 잠재력: 김해시는 진영읍을 4대 전략산업 중심지로 육성하는 '진영테크업 일반산업단지' 조성을 추진 중이며, 이는 장기적인 지역 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

* 경매를 통한 기회: 경쟁이 과열되지 않는다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 토지를 취득할 수 있는 경매의 특성을 활용할 수 있습니다.

* 입목 평가: 지상 자생하는 입목이 토지와 일체로 평가되었으므로, 이에 대한 추가적인 가치도 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금이 0원이므로 권리 분석상 임차인 관련 부담은 없습니다. 그러나 분묘기지권 성립 여부 불분명, 일부 맹지, 급경사 지형 등 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가: 335,592,000원

* 총 채권액: 617,113,259원

이러한 점들을 고려할 때, 보수적인 접근을 위해서는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 실제 입찰 시장의 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 그리고 분묘기지권 문제 해결 가능성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 투자 결정을 내리기 전에 반드시 철저한 현장 답사와 전문가의 법률적 검토를 병행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.