나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12149 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 635-5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 삼성SDI 남측 토지구획정리지구내에 소재하며 주변은
나지상태, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이용중임.

교통상황

본건에 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 토지구획정리지구 동측 인근에
35번국도, 경부고속도로 통도사TG가 소재함.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고이며 평탄한 나지상태로 세장형지임.

인접 도로상태

동측 20미터 정도(도로부지 중 본건에 접하는 부분 폭 3~4미터 정도는 도로개설공사전임),
남측 10미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

1.방치된 나지로 일부 전으로 이용중이며 잡풀이 무성하고 느릅나무 등 잡목이 수그루 소재
하나 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다.

2.이전 가능한 구조물(ㄱ 철파이프조 비닐하우스 (비닐 없음) 6.4㎡, ㄴ 철파이프조 구조물
4.3㎡) 및 농기구, 기타 동산이 소재합니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일부 '전'으로 이용중. 제시외 수목(느릅나무 등) 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12149 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 635-5

용도: 대지

감정가: 342,387,500원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일부 '전'으로 이용중. 제시외 수목(느릅나무 등) 매각 포함.

1.2. 면적 정보

토지면적: 391.30㎡ (약 118.39평)

건물면적: 0.00㎡ (0.00평)

2. 입지조건

입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

울산광역시 울주군 삼남읍 방기리, 토지구획정리지구 내 삼성SDI 남측에 소재합니다.

주변은 나지 상태, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

동측으로는 35번 국도가, 경부고속도로 통도사TG가 인근에 위치하여 교통 요충지로서의 이점이 있습니다.

2.3. 토지 현황

인접 도로와 대체로 등고하며 평탄한 나지 상태의 세장형 토지입니다.

동측으로 20미터 도로(본건 접합 부분 폭 3~4미터는 도로 개설 공사 전 상태), 남측으로 10미터 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(2025-01-16)으로, 축종별 거리제한 250m 미만 축종에 해당될 수 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 7월 16일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 소멸 권리

매각으로 인해 다음과 같은 권리들이 소멸될 예정입니다.

* 농협은행주식회사 근저당권 (을3)

* 농협은행주식회사 지상권 (을4)

* 애쓰대시오일 가압류 (갑5)

* 신용보증기금 가압류 (갑6)

* 양산세무서장 압류 (갑7)

* 울산지방법원 임의경매개시결정 (갑8)

* 농협은행주식회사 가압류 (갑9)

* 울주군(울산광역시) 압류 (갑10)

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

(참고: 임대관계가 미상인 점으로 미루어 보아, 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.)

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 542,442,821원입니다.

4. 상권분석

상권분석

* 물건은 토지구획정리지구 내에 위치하여 체계적인 개발 가능성이 있습니다.

* 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 접근성이 뛰어나고 주요 도로망이 인접하여 물류 및 교통 면에서의 장점을 가집니다.

5. 생활정보

생활정보

* 울산광역시 울주군 삼남읍은 지역 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 생활 편의시설 확충이 기대됩니다.

* 인근 편의시설 및 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 상세한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지 이용 현황: 현재 나지 상태이나 일부 '전'(밭)으로 이용 중이며, 잡풀과 잡목이 무성한 상태입니다.

* 제시외 물건: 이전 가능한 구조물(비닐하우스 등), 농기구, 기타 동산이 소재하고 있습니다. 이들 물건의 처리 및 이전에 대한 명도 절차 검토가 필요합니다.

* 도로 현황: 동측 도로 중 일부 구간(폭 3~4미터)은 도로 개설 공사가 완료되지 않은 상태로, 향후 도로 확장 계획 및 영향에 대한 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 인근에 축사가 존재할 경우, 가축 사육 제한에 대한 영향을 받을 수 있습니다.

* 주변 시설: 지도 검색 등을 통해 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등) 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보에는 포함되어 있지 않습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 제2종일반주거지역의 대지입니다.

뛰어난 교통 접근성과 토지구획정리지구 내 위치라는 점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리 분석상 안전하다고 판단됩니다.

다만, 일부 토지 이용 현황, 제시외 물건, 도로 상태, 가축사육제한구역 등 현장 확인 및 법규 검토가 필요한 사항들이 존재합니다.

경매 진행 시, 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하고 명도 절차 및 토지 이용 계획을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 제2종일반주거지역으로 용도 변경 없이도 건축 행위가 가능하여 신축 또는 증축을 통한 개발 투자가 유망합니다.

* 35번 국도 및 경부고속도로 인접으로 물류 및 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* 권리 관계가 깔끔하게 정리될 예정이므로, 안전한 물건 확보가 가능합니다.

* 유동화 물건의 특성상 일반 경매 물건 대비 경쟁률이 낮을 가능성이 있어, 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 342,387,500원

토지면적: 391.30㎡ (약 118.39평)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 유사 지역의 실거래가, 공시지가, 주변 시세, 그리고 본 물건의 현장 상태 및 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있으므로, 철저한 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

보수적인 접근을 통해 감정가의 80%~90% 수준을 고려한 입찰가 범위를 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 273,910,000원 ~ 308,148,750원

(본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 개별적인 분석에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.