나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12139 [1] 경상남도 양산시 덕계동 1577 경동스마트홈 202동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 덕계동 소재 ""덕계초등학교"" 북동측 인근에 위치한는 경동스마트홈아파트 202동 제2층 제204호로서 주위는 아파트단지와 단지내 상가 일부 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며 인근에 노선버스 정류장도 소재하여 일반적 교통사정 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건 중 제2층 제204호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅마감.
내벽 : 미상.(폐문및 관계인 부재로 내부 마감재 등은 조사하지 못했습니다.)
창호 : 새시창마감입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비와 개별난방에 의한 온수,급탕설비되어 있으며 공용으로 화재탐지 및 경보시설과 옥내소화전,승강기설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 22미터, 남동측으로 12미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) [이하공란]
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> [이하공란]
<추가기재> 하천법에 의한 하천구역 하천예정지 등은 해당 부서에 별도로 확인하시길 바랍니다. [이 하공란]

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 2.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12139 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 덕계동 1577 경동스마트홈 202동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 147,000,000 원

* 면적: 토지 41.56㎡ (약 12.57평), 건물 59.98㎡ (약 18.15평)

* 아파트 정보: 전용면적 59.98㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

2. 2.

* 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 덕계동 소재 "덕계초등학교" 북동측 인근에 위치한 경동스마트홈아파트 202동 2층 204호입니다. 주위는 아파트단지와 단지내 상가, 일부 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

2. 2.

* 말소기준권리: 2020년 12월 9일 우리은행 근저당권 (총 금액: 53,350,000원 + 41,250,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. (예: 오케이저축은행 강제경매)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 5일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

- 임차인 박 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

2. 2.

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 사례를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 59.98㎡)의 경동스마트홈 아파트 매매가는 2026년 3월 16,500만원 (17층), 2026년 4월 14,500만원 (6층), 2026년 5월 12,500만원 (11층) 등으로 형성되어 있습니다. 감정가는 14,700만원입니다.

* 입지 분석: 본 건은 덕계초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 2.

* 건축물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창 마감입니다. 내부 마감재는 폐문 및 관계인 부재로 조사하지 못했습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방에 의한 온수/급탕 설비가 되어 있습니다. 공용으로는 화재탐지 및 경보시설, 옥내소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

* 덕계초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설이 주변에 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류, 중로3류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역에 해당하며, 하천법에 의한 하천구역/예정지 등은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적리스크

2. 2.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 채무 전반에 걸쳐 추가적인 권리 변동 가능성이 있음을 시사하나, 본 경매 절차에서는 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문 및 관계인 부재로 인해 정확한 내부 마감재, 설비 상태, 하자 여부 등을 조사하지 못하였습니다. 실제 현장 방문을 통한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 법규상 제한: 토지이용계획에 따른 일부 제한사항이 존재합니다. (예: 가축사육제한구역)

1.6. 종합의견

2. 2.

본 건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거 지역에 속합니다. 교통이 편리하고 주변 환경이 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 인수할 만한 부담은 없어 보이며, 공동담보라는 특이사항이 있으나 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 등 현장 점검이 필수적입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 적정 수준의 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자포인트

2. 2.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 덕계초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 임차인 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 최근 실거래가 반영: 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려하여 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상입찰가

2. 2.

* 감정평가액: 147,000,000 원

* 최근 실거래가 범위: 125,000,000 ~ 165,000,000 원

* 본 건의 면적(59.98㎡) 및 2층이라는 점을 고려할 때, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 판단해야 합니다. 최근 거래 사례 중 6층 매물이 14,500만원, 11층 매물이 12,500만원에 거래되었습니다.

* 보수적인 관점에서, 인수 보증금을 제외한 부담이 없는 점과 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 140,000,000 원 내외를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. (단, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁자 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.