나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1272 [1] 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발사업지구58블럭2롯트 오션파크1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 ""강동중앙공원"" 북측 인근에 위치한 오션파크1동 2층
201호이며, 인근지역은 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재한 미성숙 상가지대이고, 본건은
근린생활시설(일반음식점)로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로
보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 2층 201호로서
외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감.
내벽: 콘크리트노출 및 일부 인테리어 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(일반음식점) 구조이나, 현황 ""공실상태""로 조사됨.

설비내역

전기설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 기타 부대설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치한 정방형에 유사한 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 주변으로 중로 및 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아
인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

(산하동 999-2번지): 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특
수도로), 중로1류(폭 20m~25m)(중1-90호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용
에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

본건 구분건물의 소재지는 귀 제시목록상 강동산하지구도시개발사업지구58블럭2롯트이며,
대지권의 목적인 토지는 산하동 267-2 및 283-1번지이나, 현황 ""산하동 999-2 대 888.9㎡""
로 구획정리 완료되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1272 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발사업지구58블럭2롯트 오션파크1동 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 406,000,000원

토지면적: 81.74㎡ (약 24.73평)

토지 지분: 81.74㎡ (약 24.73평)

건물면적: 125.84㎡ (약 38.06평)

건물 지분: 125.84㎡ (약 38.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산수산업협동조합

공부와의 차이: 본건 구분건물 소재지(강동산하지구도시개발사업지구58블럭2롯트)와 대지권 목적 토지(산하동 267-2 및 283-1번지)가 현황 "산하동 999-2 대 888.9㎡"로 구획정리 완료되었음.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동중앙공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재한 미성숙 상가지대입니다.

본건의 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황:

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

본건 소재 건물 주변으로 중로 및 소로에 접해 있습니다.

도로의 폭 및 포장상태 등을 고려할 때 인접 도로상태는 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태:

완경사지에 위치한 정방형에 유사한 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류, 중로1류, 중로2류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 도시개발구역(강동산하지구), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 적용됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2019년 06월 19일 접수된 울산수산업협동조합의 근저당권(금377,000,000원)입니다.

등기부채권 총액:

등기부상 채권 총액은 848,092,795원입니다.

인수되는 권리:

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임대차 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

현황:

본건은 근린생활시설(일반음식점) 용도이나, 현재 "공실 상태"로 조사되었습니다.

인근 지역은 근린생활시설과 상업나지가 혼재된 미성숙 상가지대입니다.

특징:

개발 초기 단계의 상권으로, 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

현재는 상주 인구 및 유동 인구 확보가 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물 구조 및 이용상태:

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 시멘트몰탈위 페인트 마감, 내벽은 콘크리트 노출 및 일부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

현재 현황은 "공실 상태"입니다.

설비내역:

전기설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 기본적인 부대 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

공실 상태:

현재 건물이 공실 상태로, 즉시 임대 수익 발생이 어려운 점은 단기적인 리스크 요인입니다.

미성숙 상가지대:

인근 지역이 미성숙 상가지대라는 점은 상권 활성화까지 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다.

토지이용계획상 제약:

준주거지역, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 규제가 적용되어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액 대비 감정가:

감정가(406,000,000원) 대비 등기부 채권 총액(848,092,795원)이 높은 편으로, 경매 절차 진행 및 채권 회수 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

기타 제공된 정보 없음:

특이사항, 주의사항, 특수물건정보, 임대관계, 건축물표제부 요약, 물건명세서 참고사항의 세부 내용 등 제공된 정보가 제한적이므로, 사전 현장 조사 및 관련 정보 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 산하동에 위치한 근린상가로, 강동중앙공원 인근의 개발 잠재력이 있는 지역에 소재합니다. 현재 공실 상태이며 주변 상권이 미성숙 단계에 있어 즉각적인 수익 창출에는 어려움이 예상되나, 장기적인 관점에서 지역 개발과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 복잡한 토지이용계획과 높은 채권 총액 대비 감정가는 잠재적 리스크 요인이므로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 강동관광단지 개발 등 향후 지역 발전 가능성

* 근린상가로서의 기본적인 활용성

* 현재 공실 상태로, 경쟁력 있는 가격으로 인수 시 임대업 정상화 가능성

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 406,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 상권의 미성숙도를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

투자 목적과 리스크 감내 수준에 따라 다르겠으나, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 324,800,000원 ~ 365,400,000원 사이에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최신 시장 동향, 유사 물건 시세, 예상 명도 비용, 공실 기간 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.