나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12168 [1] 울산광역시 북구 송정동 1232-3 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 송정동 울산송정택지개발지구내에 소재하며, 일부 대단지아파트, 일부
상가 등으로 이용중이며 일부 나지상태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 일반버스정류장이 소재함.

건물의 구조

찰근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 내 1층으로
외벽 : 페어글라스, 징크판넬 등
내부 : 페인팅, 장판 등
창호 : 샤시 등

이용상태

외관상 사무실로 이용중인것으로 보임.

설비내역

공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기,환기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 대체로 등고 평탄한 세장형에 유사한 형태로 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

토지는 동측 왕복 6~8차로 서측 왕복 2차로에 접하고, 본건은 서측 왕복 2차로에 전면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

공부상 소매점이나 사무실로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상입니다.

2. 본건 및 주변 중로변 1층은 공실이 많은 편입니다.

3. 주변 상가지대의 경락가율이 낮은 편입니다.

물건 비고

감정(25년 7월) 및 현황조사(25년 8월) 당시에 상가관리사무소에서 분양 및 임대문의 안내실로 임시 사용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 울산지방법원 2025타경12168 (1)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-3, 1층 110호 (신규 도로명 주소: 울산광역시 북구 화산로 115, 1층 110호)

용도: 제2종근린생활시설 (구분건물)

감정가: 801,000,000원

토지면적: 15.55㎡ (약 4.70평)

토지 지분: 15.5487㎡ (약 4.70평)

건물면적: 62.74㎡ (약 18.98평)

건물 지분: 62.74125㎡ (약 18.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농소새마을금고 (채권금액 667,613,729원)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 울산광역시 북구 송정동 울산송정택지개발지구 내에 위치하며, 주변은 일부 대단지 아파트, 일부 상가, 그리고 일부 나지 상태로 이용되고 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 서측 왕복 2차로에 전면이 접하고 있으며, 동측으로는 왕복 6~8차로, 서측으로는 왕복 2차로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(송정지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 택지개발지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2021년 4월 30일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (채권금액 840,000,000원)으로, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사일산개발

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업자등록)일자: 2022년 12월 28일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없으므로 인수 보증금이 없습니다.)

1.3. 상권분석

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* 현황 및 이용상태: 본건은 공부상 소매점 또는 사무실로 되어 있으나, 외관상으로는 사무실로 이용 중인 것으로 보입니다. 감정 및 현황조사 당시에는 상가관리사무소에서 분양 및 임대문의 안내실로 임시 사용되었습니다.

* 주변 환경: 울산 송정 택지개발지구 내에 위치하여 아파트 단지 등 배후 수요를 일부 확보하고 있습니다.

* 특이사항: 본건이 위치한 1층 상가의 경우 공실이 다소 있는 편이며, 주변 상가지대의 평균 경락가율이 낮은 편이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 검색 결과에 따르면 울산 지역의 집합상가 공실률이 전국 평균보다 높으며, 상업용 부동산 시장의 임대료와 투자수익률이 동반 하락하는 추세를 보이고 있습니다.

* 토지 이용: 본 토지는 근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 2층, 지상 9층 건물 중 1층에 위치합니다.

* 건물 마감: 외벽은 페어글라스, 징크판넬 등으로 마감되었으며, 내부는 페인팅, 장판 등으로 되어 있습니다. 창호는 샤시 등이 사용되었습니다.

* 설비내역: 공동 위생, 급배수, 화재 관리, 승강기, 환기 설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 공실 위험: 현재 1층 상가의 공실률이 높다는 점과 주변 상가지대의 낮은 경락가율은 잠재적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 집합상가의 높은 공실률은 임차 수요 회복이 더디다는 점을 시사합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 현재 이용 상태: 감정평가 및 현황조사 시점에는 분양/임대 안내실로 임시 사용 중이었으므로, 실제 임대 수요나 수익성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 주변에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 울산 송정 택지개발지구 내에 위치한 제2종근린생활시설로, 신규 도로명 주소는 울산광역시 북구 화산로 115입니다. 아파트 단지 등을 배후로 하는 상권에 자리하고 있으며, 철근콘크리트 구조의 지상 9층 건물 중 1층 상가입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다. 다만, 1층 상가의 높은 공실률과 낮은 경락가율은 주의가 필요한 부분이며, 임대 관계 또한 현재 미상으로 추가적인 확인이 요구됩니다. 현재는 분양 및 임대문의 안내실로 임시 사용 중인 점을 감안할 때, 향후 임대 또는 재매각 시 시장 상황을 면밀히 분석해야 할 것입니다. 울산지역 상업용 부동산 시장은 전반적으로 임대료 약세와 높은 공실 부담을 겪고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 택지개발지구 내 상가: 송정지구의 개발과 함께 잠재적인 배후 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

* 경매 시세차익: 감정가 대비 낙찰가율을 고려한 시세차익을 노릴 수 있는 기회입니다.

* 권리관계 단순: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

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제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 본 물건의 현황, 주변 시세, 공실 가능성, 향후 개발 계획, 낙찰가율 추이 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 특히, 1층 상가의 공실률 및 낮은 경락가율 추이를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.