나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12116 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재""수아지오시티 5층 506호이며, 부근일대는 근린생활시설,공동주택,단독주택 등이 혼재해 있으며,주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 5층 506호 로서,
외벽 : 치장석 및 몰탈위 페인팅 등.
창호 ; 샷시창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 난방설비,소화전설비,승강기설비,주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로 업무시설,근린생활시설,공동주택 건물의 부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역,대로3류(폭 25m~ 30m)(접함),소로2류(폭 8m~ 10m)(접함)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자는 이 사건 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력 및 잔존 보증금청구권을 포기하고, 을구 1번 주택임차권설정등기(2024. 5. 8. 접수 제54798호)가 이 사건 매각으로 말소되는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12116 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 5층506호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 4천 6백만원

토지면적: 4.61㎡ (약 1.4평)

건물면적: 30.41㎡ (약 9.2평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 5층506호

건물: 수아지오시티는 철골철근콘크리트 구조의 25층 건물이며, 본건은 5층에 위치합니다.

주변 환경: 부근 일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 양호합니다.

도로 상태: 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 4월 1일 울산세무서장의 압류 등기가 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권설정등기 (이재혁, 2024. 5. 8. 접수 제54798호, 보증금 150,000,000원): 신청채권자가 배당 시 임대차보증금 전액 변제받지 못하더라도 대항력 및 잔존 보증금 청구권을 포기하고, 본 임차권 설정등기가 매각으로 말소되는 것에 동의한다는 확약서를 제출함에 따라, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 울산세무서장 압류 (2025. 4. 1. 접수): 말소기준권리로 매각으로 소멸합니다.

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025. 7. 11. 접수): 채권자로서 매각으로 소멸합니다.

인수되는 권리: 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 존재하지 않습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-31

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이므로, 실질적인 인수 금액은 없습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-20

* 확정일자: 2022-06-21

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 '소멸되는 권리' 항목에서 상세 설명된 바와 같이, 본 임차인의 대항력 있는 임차권은 신청채권자의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되며, 보증금은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

위치 및 주위 환경: 울산광역시 남구 신정동 소재 '수아지오시티'에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

건물 용도: 본 건물은 업무시설, 제2종근린생활시설, 공동주택 등으로 복합 이용이 가능한 건물로, 본건은 도시형생활주택으로 사용되고 있습니다.

상권 특성: 도심 상업지역 내에 위치하여 주변에 상업 시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 유동 인구 확보 및 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 2026년 1월, 울산 남구 신정동 1645-34번지 '넝쿨' 연립다세대(62.31㎡, 약 18.8평)가 4,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 229만원)

* 2026년 1월, 울산 남구 신정동 1412-12번지 '남산맨숀' 연립다세대(79.9㎡, 약 24.2평)가 3,150만원에 거래되었습니다. (평당 약 130만원)

* 2026년 1월, 울산 남구 신정동 628-19번지 '한일맨숀' 연립(54.64㎡, 약 16.5평)이 380만원에 거래되었습니다. (평당 약 23만원)

참고: 제공된 주변 매매 정보는 주로 연립/다세대 주택으로, 본건 도시형생활주택과는 건물의 연식 및 구조에서 차이가 있을 수 있습니다. 본건 건물의 사용승인 연도(2018년)를 고려할 때, 비교적 최신 건물로 가치를 평가해야 합니다. '한일맨숀'의 거래가는 특이사항으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건이 위치한 수아지오시티 건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주변 시설: (외부 검색 결과) 본건 인근에 별도의 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 처리: 이재혁 임차인이 대항력 있는 임차인이지만, 신청채권자의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되며 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

채권 관계 복잡성: 울산세무서, 주택도시보증공사 등 다수 채권자에 의한 권리 설정 및 경매 신청이 경합되어 있어 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

보증금 및 대항력 관련 특이사항: 임차인 우나경의 경우, 보증금이 0원이지만 대항력을 보유하고 있어 주의가 필요합니다. (단, 실질적인 인수 금액은 없습니다.)

건물 용도 및 실제 이용: 건축물대장상 '업무시설'로 표기되나 '공동주택' 등 복합 용도로 이용되고 있습니다. 도시형생활주택으로서의 실제 이용 및 등기부상의 명확성을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 수아지오시티 내 도시형생활주택입니다. 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 감정가는 1억 4천 6백만원입니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 신청채권자의 동의로 인해 매각으로 소멸되어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 건물 자체의 신축 연식과 도심 내 입지 조건을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 내외관 상태가 양호하며 상품성이 뛰어납니다.

권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 매각으로 소멸되는 조건이므로 낙찰자의 권리 인수 부담이 없습니다.

우수한 입지: 울산 남구의 상업지역에 위치하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

잠재적 시세 상승: 도심 지역의 도시형생활주택으로서, 향후 지역 개발 및 수요 증가에 따라 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 146,000,000원

물건 면적: 건물 30.41㎡ (약 9.2평), 토지 4.61㎡ (약 1.4평)

주변 시세 분석:

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보에 따르면, ㎡당 단가는 약 23만원에서 229만원까지 매우 큰 편차를 보입니다. 본건은 도시형생활주택으로, 건물의 연식(2018년)과 입지를 고려할 때, ㎡당 300만원에서 400만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

- 건물 면적 30.41㎡ 기준, ㎡당 300만원 적용 시 약 9,123만원, ㎡당 400만원 적용 시 약 12,164만원입니다.

- 토지 지분 4.61㎡ 또한 상업지역의 가치를 반영할 수 있습니다.

권리관계 고려:

본 건은 보증금 1억 5천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하였으나, 신청채권자의 확약서 제출로 매각으로 소멸되어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다. 이는 입찰가 산정에 있어 매우 긍정적인 요인입니다.

최종 예상 입찰가:

권리 인수 부담이 없는 점, 건물의 신축 연식, 도심 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가(1억 4천 6백만원) 수준 또는 그 이하에서도 충분히 경쟁력 있는 입찰이 가능합니다.

보증금 인수 부담이 없음을 전제로, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 낙찰 후 예상 수익을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.