나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12113 [1] 울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 2층212호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 화정동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며 주
위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상7층 건물 내 2층 212호, 232호로서,

외벽 : 드라이비트, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트, 합판+석고보드 위 스타코 등
내벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트, 합판+석고보드 위 수성페인트 등
바닥 : 폴리싱타일 등
창호 : 철재플러쉬문, 스텐샷시창호, 하이샷시 창호.

이용상태

공히 판매시설로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

- 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여
관련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일반적인
이용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하시기 바랍
니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12113 (1)

소재지: 울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 2층 212호

용도: 판매시설

감정가: 17,000,000 원

토지면적: 7.21㎡ (약 2.18평)

건물면적: 19.25㎡ (약 5.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OO

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 동구 화정동에 위치하며, 주변에 아파트단지, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

울산광역시 동구 화정동행정복지센터 남서측 인근에 자리하고 있어 행정기관 접근성이 양호합니다.

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

북서측으로는 폭 약 8M의 아스팔트포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 16일자 울산지방법원 강제경매개시결정 (사건번호 2025타경12113, 채권자 남창걸, 채권금액 49,940,940원).

등기부채권 총액: 0원

주요 권리사항:

* 공동담보 물건입니다.

* 대항력있는 임차인이 다수 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 기재되어 있지 않습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사고래컴퍼니

보증금: 1,000,000원

차임: 170,000원

전입일자(사업일자): 2023-03-14

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사에이치에스컴퍼니

보증금: 1,000,000원

차임: 150,000원

전입일자(사업일자): 2020-10-22

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 동산프라자는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역 내에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 주용도는 판매시설이며, 공동주택 및 업무시설도 복합적으로 사용되고 있어 상권의 다양성을 기대할 수 있습니다.

인근에 다수의 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 있어 유동 인구가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

화정동행정복지센터와 인접하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 근린생활시설의 발달로 다양한 상업시설 및 편의시설을 쉽게 접할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인이 존재하며, 감정평가 당시 임대관계가 미상으로 파악되었습니다. 경매 진행 시 명도와 관련하여 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사와 준비가 필요합니다.

감정평가 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으며, 관련 공부 및 탐문 결과를 토대로 평가되었으므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 전에 반드시 직접 현장 방문하여 정확한 상태를 확인해야 합니다.

건물의 노후화나 관리 상태에 대한 상세 정보가 부족하므로, 향후 발생할 수 있는 수리 및 유지보수 비용에 대한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구의 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치한 소형 판매시설로, 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

감정가가 1,700만원으로 매우 낮아 소액 투자가 가능하다는 장점이 있으나, 대항력있는 임차인의 존재와 내부 확인의 어려움 등 명확한 확인이 필요한 권리 및 현황 상의 이슈가 있습니다.

따라서 본 건에 대한 투자를 고려하신다면, 관련 권리 분석 및 현장 조사를 매우 신중하게 진행해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가: 1,700만원의 낮은 감정가는 소액 투자자에게 매력적인 진입 장벽을 제공합니다.

입지: 주거 및 상업시설이 혼합된 지역에 위치하여 잠재적인 수요층 확보 가능성이 있습니다.

일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각함으로써 권리 관계가 비교적 명확하게 정리됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 17,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 법적으로 인수해야 할 임차인의 보증금은 '0원'으로 명시되어 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 경매 시장 상황, 물건의 실제 현황, 명도 가능성, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

대항력있는 임차인이 존재하며, 내부 확인이 제한적이었던 점을 감안할 때, 예상 입찰가 산정 시에는 이러한 특수성을 반드시 반영하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 해당 지역의 시세 변화 추이, 임차인과의 협상 가능성 등을 추가적으로 면밀히 조사하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.