나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12146 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 108동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""신명초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 양산
천년가더힐 108동 17층 1704호로서 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 나지, 학교,
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 17층 1704호로서,
외벽: 치장석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 바름 및 내장 타일 붙임 등,
창호: 샤시 이중창임.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 경사지대에 위치한 사다리형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주출입구는 단지 북측의 중로에 위치하고 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타사항
없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12146 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 108동 17층 1704호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

감정가: 184,000,000원

토지면적: 42.57㎡ (약 12.87평)

토지 지분면적: 42.5749㎡ (약 12.87평)

건물면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

건물 지분면적: 59.654㎡ (약 18.05평)

준공일: 2024년 01월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "신명초등학교" 북동측 인근에 위치하는 양산천년가더힐 108동 17층 1704호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 나지, 학교 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

지역지구: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

도시계획시설: 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사아라마루 (2024.02.05 접수)

* 근저당: 우리은행 (87,600,000원, 2024.02.05 접수) - 말소기준권리

* 근저당: 광남새마을금고 (106,428,000원, 2024.07.01 접수)

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,000,000,000원, 2025.05.29 접수)

* 임의경매: 광남 (88,690,000원, 2025.07.14 접수)

3.2. 말소기준권리

우리은행 근저당 (2024.02.05 접수)

3.3. 인수/소멸 권리

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명세서상 지상권개요 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대차 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 1,194,028,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 지역임.

신명초등학교, 웅상초등학교 등 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

주변에 차량 접근이 용이하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능함.

주민들 평가에 따르면 전반적으로 조용하고 살기 좋으며, 편의시설도 많은 편임.

4.2. 단지 및 편의시설

본건 아파트 단지는 북측 중로에 인접해 있으며 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있음.

4.3. 아파트 정보

아파트명: 양산천년가더힐아파트

주소: 경상남도 양산시 주진동 710 (번영로 209)

사용승인일: 2024년 01월 31일

총 동수: 9개동, 총 세대수: 625세대

본건 전용면적: 59.65㎡ (약 18.05평) (건축물대장상 건물면적 기준)

본건 토지 지분면적: 42.57㎡ (약 12.87평)

단지 총 주차대수: 638대 (지하 자주식 463대, 옥외 자주식 175대)

단지 최고층: 20층, 최저층: 1층

전기차 충전기: 지상 14대 (급속 2대, 완속 12대)

5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황이 미상으로, 인수할 임차인이 없다고 명시되었으나 실제 점유 관계 확인 필요.

* 근저당 외 다수의 가압류, 임의경매 개시 결정 등 채무가 많아 복잡한 권리 관계가 형성되어 있었으나, 말소기준권리 이후 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 최근 실거래가가 감정가 대비 높은 수준으로, 낙찰 시 시세보다 높은 가격에 매수할 가능성이 있음.

* 일부 자료에서 교통 환경 점수가 낮다는 평가가 있으나, 인근 버스정류장 및 차량 접근성은 양호함.

* 중학교 및 고등학교 인근 접근성이 낮다는 평가가 있으나, 초등학교(신명초, 웅상초)는 인접해 있음.

* 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않음.

6. 종합 의견

신축 아파트로 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 단지임.

단지 규모가 크고 부대시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

권리 관계는 명확히 소멸될 것으로 보이나, 임차인 관련 미상 정보에 대한 확인이 필요함.

감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익의 가능성이 있음.

7. 투자 포인트

* 2024년 신축 아파트로 즉시 입주 및 활용 가능.

* 양산시 내에서 비교적 우수한 입지와 단지 규모를 자랑함.

* 최근 실거래가 상승 추세 반영 시 시세 차익 기대 가능.

* 양산천년가더힐 단지의 전용 59.65㎡ (약 18평)은 소형 평형으로 수요가 꾸준할 수 있음.

8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 4월, 16층 거래: 20,700만원 (전용 73.1686㎡)

* 2026년 7월, 18층 거래: 20,700만원 (전용 73.1686㎡)

* 이는 본건 건물면적 59.65㎡ (약 18평)보다 넓은 면적이나, 시세 파악에 중요한 참고자료가 됨.

* 평당 약 20,700만원 / 22.13평 ≈ 935만원/평 (최근 실거래가 기준)

감정가: 184,000,000원

시장 시세 (최근 실거래가 참고): 약 207,000,000원 (동일 단지, 유사 면적 기준)

예상 입찰가 산정:

* 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있어, 시세 반영 시 입찰 경쟁이 예상됨.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적.

* 본 건의 전용면적이 59.65㎡ (약 18평)으로, 최신 매매 정보의 73.1686㎡ (약 22평)보다 작으나, 신축 단지임을 감안하면 시세 범위 내에서 접근 가능.

* 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있음.

* 시세 대비 합리적인 낙찰을 위해서는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 수준에서 적극적인 검토가 필요하며, 200,000,000원을 초과하는 입찰가는 신중한 판단이 요구됨.

* 본인의 자금 계획 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.