나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12144 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 105동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주전동 소재 신명초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 주거나지, 학교시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층 건물 내 17층 1701호로서,

외벽 : 스톤코트, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트
내벽 : 실크벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 데코타일, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 파우더룸, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 주방설비, 신발장, 붙박이장,
화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, CCTV, 공동현관
기, 승강기, 노외주차장설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향의 완경사지대의 세로장방형 토지로서 아파트 및 부속상가 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

북측으로 접한 폭 18M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

- 기 타 : 본건은 발코니 약 11.895 평방미터 확장되었고 거래사례는 발코니 약
18.9 평방미터 확장되었음.

수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란
하여 관련 공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대
로 일반적인 이용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로
확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 울산지방법원에서 진행하는 2025타경12144 (1) 부동산 임의경매 사건의 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 주진동 710, 양산천년가더힐 105동 17층 1701호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 193,000,000원입니다.

토지 면적은 42.57㎡ (약 12.88평)이며, 건물 전용 면적은 59.65㎡ (약 18.05평)입니다. 추정 분양 면적은 73.1686㎡ (약 22.13평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 주진동에 위치하며, 신명초등학교 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 주거용지, 학교시설, 임야 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.

교통망으로는 차량 진출입이 용이하며, 동측 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북측으로 폭 약 18M의 아스팔트 및 보도블록 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 02월 05일에 접수된 우리은행 근저당 (87,600,000원)입니다.

등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사아라마루 (2024.02.05)

* 근저당: 우리은행 (2024.02.05, 87,600,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 광남새마을금고 (2024.07.01, 106,428,000원) - 매각으로 소멸

* 가압류: 주택도시보증공사 (2025.05.29, 1,000,000,000원) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 광남새마을금고 (2025.07.14, 89,728,610원) - 매각으로 소멸

총 채권액은 1,194,028,000원입니다.

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 안전합니다.

임차인 현황으로는 박 임차인이 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있고 전입일자는 2025년 03월 10일입니다. 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계가 미상이며 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 경매 진행 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 양산천년가더힐 아파트는 비교적 최근에 준공된 신축 단지입니다.

주변은 아파트 단지와 주거용지가 밀집된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

동측 인근의 시내버스정류장 이용이 편리하며, 인근에 신명초등학교가 위치해 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

최근 실거래가 및 전월세 거래 사례가 있는 것으로 보아, 지역 내에서 꾸준한 수요가 유지되고 있는 상권입니다.

5. 생활정보

아파트명은 양산천년가더힐이며, 2024년 1월에 사용승인된 신축 아파트입니다.

총 9개 동, 625세대 규모로 본 건은 105동 17층에 위치합니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 파우더룸, 욕실 2개로 구성되어 있으며, 발코니 약 11.895㎡가 확장되어 있어 실사용 공간이 넓습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 감정평가 및 본 보고서의 이용 상태는 일반적인 상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 방문을 통한 직접 확인이 필요합니다.

임차인 박 의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 임대차 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

본 건은 공동담보 물건으로, 담보물건이 여러 개일 수 있습니다. 경매 절차 상 인수되는 권리는 없을 것으로 보이나, 채권 관계를 인지할 필요가 있습니다.

발코니 확장 면적이 있는 바, 관련 법규 준수 여부 및 추후 발생 가능한 문제점에 대해 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본 건은 2024년 1월 준공된 양산천년가더힐 아파트 105동 17층 1701호로, 신축 아파트로서 주거 쾌적성이 우수할 것으로 예상됩니다.

등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석상 안전하게 취득 가능합니다.

양호한 입지 조건, 편리한 교통, 인근 학교시설 등 생활 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 내부 확인의 어려움과 임차인 관련 사항은 경매 참여 전 반드시 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 신축 아파트: 2024년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 주거 트렌드를 반영하고 있습니다.

* 권리 관계 명확: 경매를 통해 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 지역 가치 상승 기대: 양산시의 지속적인 발전과 인프라 확충으로 인한 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 넓은 실사용 면적: 발코니 확장으로 인해 전용 면적 대비 넓은 공간 활용이 가능합니다.

9. 예상입찰가

감정가: 193,000,000원

참고 최근 매매가:

* 2026년 4월 16일, 73.1686㎡ (분양면적 추정) 16층: 207,000,000원

* 2026년 7월 03일, 73.1686㎡ (분양면적 추정) 18층: 207,000,000원

본건의 전용 면적은 59.65㎡이며, 최근 매매된 73.1686㎡ (분양면적 추정) 단위의 아파트 시세는 207,000,000원 수준입니다. 본건은 전용 면적 기준으로 유사한 크기일 가능성이 높으며, 17층이라는 층수도 유사한 조건입니다. 감정가는 최근 시세 대비 약 93% 수준으로, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 입찰 기회가 될 수 있습니다.

예상 입찰가: 198,000,000원

(인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.