나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12151 [1] 울산광역시 중구 서동 372-2 2동 1층102호 다세대주택 경매
울산광역시 중구 병영성8길 1 삼익초원빌라 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경12151(울산지방법원 경매1계). 감정가 65,900,000원, 최저가 46,130,000원. 매각기일은 2026-07-21입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 12151 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 서동 372-2 2동 1층102호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 병영성8길 1 삼익초원빌라 |
| 용도 | 집합건물 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 관할법원 | 울산지방법원 경매1계 (216-8261(구내:8261)) |
| 이용제한 | 도시지역, 장애물제한표면구역, (저촉)역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 제1종일반주거지역, (접함)소로3류(폭 8m 미만) |
면적
| 토지면적 | 33.41㎡ (10.11평) |
|---|---|
| 건물면적 | 52.30㎡ (15.82평) |
금액
| 감정가 | 65,900,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 46,130,000원 (감정가 대비 70%) |
| 입찰보증금 | 4,613,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.06.16 | 65,900,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.07.21 | 46,130,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.07.23
토지감정요항표
- 위치 및 주위환경
- ㅇ
- 교통상황
- ㅇ
- 형태 및 이용상태
- ㅇ
- 인접 도로상태
- ㅇ
- 토지이용계획 및 제한상태
- ㅇ
- 제시목록 외의 물건
- ㅇ
- 공부와의 차이
- ㅇ
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- ㅇ
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
사건번호: 울산지방법원 2025타경12151 (1)
소재지: 울산광역시 중구 서동 372-2 2동 1층102호
용도: 다세대주택
감정가: 65,900,000원
토지면적: 33.41㎡ (약 10.11평)
건물면적: 52.30㎡ (약 15.82평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 신OOOOOOOO
2. 입지조건
해당 물건은 울산광역시 중구 서동에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주거 지역이 형성되어 있으며, 서동공원이 가까이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. (서동공원) 현재까지 검색된 정보 상으로는 특별한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.
3. 권리분석
본 물건의 말소기준권리는 2022년 2월 16일 접수된 진주저축은행의 근저당권(24,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 삼성카드, 롯데카드, 신한카드, 진주저축은행의 가압류 및 경매개시결정 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.
다만, 임차인 박인남씨는 2021년 8월 19일 전입신고를 하였으며, 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 또한 대항력이 있어 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이는 임차인이 보증금을 받지 못한 상태에서 명도를 진행해야 할 가능성을 내포하므로 주의가 필요합니다.
인수 보증금 합계는 0원입니다.
4. 상권분석
제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.
* 2026년 4월, 47.36㎡ 면적의 물건이 1층에서 6,000만원에 거래되었습니다.
* 2026년 4월, 66.31㎡ 면적의 물건이 2층에서 8,600만원에 거래되었습니다.
* 2026년 7월, 68.36㎡ 면적의 물건이 4층에서 4,000만원에 거래되었습니다.
본 물건의 감정가는 65,900,000원이며, 면적(52.30㎡) 및 층수(1층)를 고려했을 때, 주변 시세 및 감정가의 적정성을 판단할 수 있습니다. 특히, 1층에 위치한 47.36㎡ 면적의 물건이 6,000만원에 거래된 사례는 본 물건과 유사한 조건으로 비교 분석할 수 있습니다. [cite: json]
5. 생활정보
서동공원이 인접해 있어 가벼운 산책이나 여가 활동을 즐기기에 용이합니다. 이 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.
6. 잠재적 리스크
가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 박인남씨의 존재입니다. 보증금 0원, 차임 0원 상태로 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 임차인의 퇴거 시까지 발생하는 공실 및 관리비 부담도 고려해야 합니다.
7. 종합 의견
본 물건은 울산광역시 중구 서동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 6,590만원입니다. 주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 단지, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중이라는 점은 명도 및 투자 수익률에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상 전략이 필수적입니다.
8. 투자 포인트
* 주거지로서의 기본적인 입지 조건 및 서동공원 인접성.
* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.
9. 예상 입찰가
제공된 정보를 바탕으로 현재 시세는 ㎡당 약 120만원 ~ 130만원 수준으로 추정됩니다. 본 물건의 전용면적 52.30㎡를 기준으로 하면, 시장가치는 약 6,276만원 ~ 6,800만원 범위로 볼 수 있습니다. [cite: json]
감정가는 65,900,000원이며, 인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 투자자는 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인)를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.
리스크를 고려하여, 감정가 부근인 6,000만원 ~ 6,500만원 사이에서 보수적인 접근을 권장합니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.