나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31525 [1] 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 ""두류역(지하철2호선)"" 남동측 인근에 위치하며,
주위 일대는 달구벌대로변 업무시설, 노선상가 및 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 26층건 중 5층 504호 단위세대로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬. 화강석 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 페어글래스 창호 등의 구조입니다.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체적인 사다리형의 토지로서, 인접필지와 등고 평탄하며 ""오피스텔부지""로
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 달구벌대로, 서측으로, 북서측으로 폭 약 6미터 내외, 남동측으로
폭 약 4미터 정도의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m)
(광로2-1호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청
문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호 3) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과
문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은
남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 오피스텔의 내부구조(설비) 등은 거주인의 부재로 인하여 외부관찰과
평가사례 등의 관련자료 및 탐문 등에 의거 동 단지내 동유형 오피스텔의
일반적인 상태를 기준으로 조사되었으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

을구 순위 1번 주택임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31525 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 78,000,000원

토지면적: 3.16㎡ (약 0.96평)

토지지분: 3.16㎡ (약 0.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

건물지분: 23.7306㎡ (약 7.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 두류역 아이작큐브 오피스텔

총 층수: 26층

해당 층: 5층

총 호실 수: 446호

사용승인일: 2018년 02월 27일

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

전용면적: 23.7306㎡ (약 7.18평)

분양면적: 본건의 단위세대별 분양면적은 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

최고의 입지: 본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 "두류역(지하철2호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 달구벌대로변에 있으며, 업무시설, 노선상가 및 아파트단지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통망

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 대중교통시설(지하철 2호선 두류역)이 위치하여 전반적인 교통 상황은 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로 현황

도로 접근성: 본건 단지는 북측으로 달구벌대로, 서측 및 북서측으로 폭 약 6미터 내외 도로, 남동측으로 폭 약 4미터 정도의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2024년 05월 31일자 서대구세무서장의 압류 (갑7) 입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 각종 가압류 및 압류(대구은행, 신용보증기금, 국민건강보험공단, 주식회사대한채권관리대부, 풍천, 예성신용협동조합, 한국주택금융공사)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (주택임차권)

을구 순위 1번 주택임차권등기: 임윤지 (임 ) 님 명의의 주택임차권이 존재하며, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

임차 보증금: 105,000,000원

인수 조건: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 임윤지 (임 ) 님 (주택임차권자)

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 09월 02일

확정일자: 2022년 08월 22일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 06월 14일

참고사항: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 중 일부 또는 전부를 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

3.4. 기타 권리 분석

신탁등기 말소: 동양종합건설주식회사 명의의 신탁등기 말소 이력이 있습니다.

강제경매: 한국주택금융공사 명의의 강제경매(2025타경31525)가 말소된 것으로 보이나, 본건 경매 개시 결정은 한국주택금융공사(채권자)에 의해 이루어진 것으로 보입니다. (정확한 채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 달서구 두류동 일대는 대구 달구벌대로를 따라 업무시설, 상업시설, 그리고 주거용 아파트단지가 혼재된 도심 지역입니다.

4.2. 상권 현황

오피스텔 및 상업시설 밀집: 두류역을 중심으로 상권이 발달해 있으며, 오피스텔, 상가 등 다양한 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 편의시설: 지하철 2호선 두류역을 도보로 이용 가능하며, 인근 상업시설 및 달구벌대로변 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육/의료 시설

교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정된 지역에 해당하며, 세부사항은 남부교육청에 문의 필요합니다.

의료시설: 종합병원을 포함한 의료시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 부담

주요 리스크: 을구 순위 1번 주택임차권 등기된 임차인(임윤지)의 보증금 105,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 외부에 추가로 발생하는 비용이므로, 총 투자 비용 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 건물 상태 불확실성

내부 상태: 오피스텔의 내부 구조 및 설비 상태는 거주인의 부재로 인해 외부 관찰 및 관련 자료, 탐문 등에 의거 조사되었습니다. 동 단지 내 동유형 오피스텔의 일반적인 상태를 기준으로 하였으므로, 실제 현장 방문 시 상태가 다를 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 권리 존재: 다수의 가압류 및 압류가 존재하였으나, 대부분 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 복잡한 권리 관계는 경매 진행 과정에서 변동사항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

역세권 입지: 지하철 2호선 두류역을 도보로 이용할 수 있는 뛰어난 역세권 입지입니다.

지역 발전 가능성: 대구 도심 지역으로 지속적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

건물 연식: 2018년 사용승인되어 비교적 신축에 해당합니다.

7.2. 약점

인수되는 임차보증금: 105,000,000원의 임차보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

내부 상태 미확인: 거주인 부재로 인한 내부 상태 확인의 한계가 있습니다.

7.3. 총평

본 물건은 더블 역세권(예정)이라 할 수 있는 두류역 초역세권에 위치하여 입지적 강점이 매우 뛰어납니다. 그러나 1억 5백만원의 임차보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있어, 이에 대한 면밀한 분석과 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 가치

* 더블 역세권(예정)의 탁월한 교통 이점

* 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역으로 임대 수요 확보 용이

* 미래 가치 상승 가능성이 있는 도심 지역

8.2. 수익성 분석 고려사항

* 총 투자 비용 = 낙찰가 + 인수 보증금 105,000,000원 + 제세공과금 및 부대 비용

* 임대 수익률 및 시세 차익 분석 시, 반드시 인수 보증금 105,000,000원을 포함한 총 투자 비용으로 계산해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보(2026년 5월 1일 기준)에 따르면, 본건과 동일한 건물(두류역 아이작큐브 오피스텔)의 전용면적 23.7306㎡(5층) 물건이 77,000,000원에 거래되었습니다.

동일 건물의 전용면적 50.0152㎡(17층) 물건은 174,000,000원에 거래되었습니다.

9.2. 입찰가 산정

본건의 감정가는 78,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매가가 77,000,000원임을 고려할 때, 감정가는 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

그러나 본건은 105,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 있습니다. 따라서 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하는 원칙에 따라, 본건의 잠재적 가치만을 고려할 경우, 유사 면적의 최근 매매가인 77,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 실제 투자자 입장에서 총 투입될 비용은 낙찰가에 105,000,000원(인수 보증금)을 더한 금액이므로, 투자 수익성 분석 시에는 총 182,000,000원(77,000,000원 + 105,000,000원)을 기준으로 판단해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가 (인수 보증금 제외)는 77,000,000원 으로 제안합니다. 다만, 이는 인수 보증금 105,000,000원과 취득세 등 제반 비용이 추가로 발생함을 명확히 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.