나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12141 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 101동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '신명초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '양산천
년가더힐' 101동 5층 502호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어
주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 5층 502호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 북측으로 폭 약 15미터 이상의 포장도로
에 접하며, 단지 내·외부 가로망상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m
)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12141 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 101동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광남새마을금고 (등기부상)

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.57㎡ (약 12.88평)

건물면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 '신명초등학교' 북동측 인근에 소재하는 '양산천년가더힐' 101동 5층 502호입니다. 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 밀집된 주거지역으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 동측으로는 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 북측으로는 폭 약 15미터 이상의 포장도로에 접하고 있어 단지 내외부 가로망 상태는 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 20층 건물 중 5층에 위치하고 있으며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

3.2. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 양산천년가더힐

사용승인일: 2024년 01월 31일

총 세대수: 625세대 (9개동)

최고층: 20층

주차 대수: 총 463대 (지상 3대, 지하 18대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 02월 05일에 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 소유권보존(갑1), 근저당권(을1, 을2), 임의경매개시결정(갑2) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서 상 없습니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 남

* 보증금: 176,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-07

* 확정일자: 2024-08-07

* 배당신고일자: 2025-09-09

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금 176,000,000원이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 보증금입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4.5. 등기부채권 총액

191,088,000원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거단지로서 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의시설

단지 내 어린이집, 노인정, 커뮤니티 공간 등 다양한 편의시설이 마련되어 있으며, 인근에 신명초등학교를 비롯한 다수의 교육시설과 마트, 병원 등 생활편의시설이 반경 2km 이내에 위치하고 있습니다.

6.2. 자연환경

회야강과 천성산 둘레길 등 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련

임차인 남 씨는 보증금 176,000,000원을 가지고 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7.2. 시세 대비 감정가

본 건의 감정가는 181,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 거래 사례를 분석할 때 예상 시세는 약 16,869만원으로 추정되어 감정평가액과의 차이가 존재합니다. 감정평가액의 적정성을 재확인할 필요가 있습니다.

7.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 양산시에는 폐기물 처리 관련 시설이 운영되거나 과거 운영되었던 사례가 있으나, 본 건의 직접적인 영향권 내에 위치한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2024년 신축된 아파트로, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적은 장점이 있습니다. 또한, 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 그러나 감정가와 현재 시장 시세 간에 차이가 존재하므로, 입찰 전 시세 조사를 철저히 진행할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 최신 준공(2024년) 신축 아파트

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 리스크 없음

* 우수한 생활 인프라 및 교통 여건

* 향후 지역 발전 가능성

10. 예상 입찰가

10.1. 최근 매매가 분석

최근 '양산천년가더힐' 아파트에서 73.1686㎡ (약 22.13평) 면적의 매물이 2026년 4월 16일과 2026년 7월 3일에 각각 20,700만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 건의 전용면적 59.65㎡ (약 18.05평)의 환산 시세는 약 16,869만원으로 추정됩니다 (20,700만원 / 73.1686㎡ * 59.65㎡).

10.2. 임차인 인수 보증금

대항력 없는 임차인의 보증금은 인수 대상이 아니므로 0원입니다.

10.3. 예상 입찰가 범위

감정가: 181,000,000원

추정 시세: 약 168,690,000원

인수 보증금: 0원

종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 감정가 대비 시세가 낮은 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.