나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2009 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 918 화원이진캐스빌 105동 33층3303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 소재 '화원초등학교' 서측에 인근에 소재하며,
주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 38층 내 33층 3303호 1개 호수로서,
사용승인일 : 2017.9.20
외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복8차선, 남서측 및 북동측, 북서측 일부 왕복2차선, 북측 및
북서측 일부 폭 약 4~5M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획
구역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 철도(2025-04-30)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2016-11-24)
<도로법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구서부지원 2025타경2009 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 달성군 화원읍 천내리 918 화원이진캐스빌 105동 33층3303호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

331,000,000원

1.5. 토지면적

22. 18㎡ (약 6.71평)

1.6. 건물면적

약 84.57㎡ ~ 84.93㎡ (전용면적 기준, 약 25.6 ~ 25.7평) (최근 매매 JSON 정보 참조)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 사용승인일

2017년 9월 20일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 달성군 화원읍 천내리에 소재하며, '화원초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지 남동측으로는 왕복 8차선 도로, 남서측, 북동측, 북서측으로는 왕복 2차선 도로, 북측 및 북서측으로는 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 단지 정보

* 아파트명: 화원 이진캐스빌

* 건축년도: 2017년 9월 20일 사용승인

* 총 세대수: 830세대

* 총 동수: 9개동

* 본 물건 동: 105동 (최고 38층 중 33층)

* 전용면적: 약 84.57㎡ ~ 84.93㎡ (약 25.6 ~ 25.7평) (최근 매매 JSON 정보 참조)

* 분양면적 (추정): 일반적으로 전용면적 84.5㎡대 아파트는 공급면적(분양면적)이 약 105㎡ ~ 110㎡ (약 32평형 ~ 33평형)에 해당합니다.

* 주차대수: 총 1,172대 (세대당 약 1.41대)

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 대로1류, 소로1류, 소로3류 등 다양한 도로와 접해 있습니다. 또한 철도 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(달성중학교), 도로구역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 관련 정보 없음 (일반적으로 소멸되나, 필요시 추가 확인)

3.2. 등기부요약

말소기준권리인 우리은행의 근저당권(접수일자: 2017.11.28, 채권최고액: 165,000,000원)보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (165,000,000원)

* 소멸 예정 권리:

* 대영산업 가압류 (624,322,435원)

* 권다솔 가압류 (80,466,313원)

* 이재경 가압류 (15,050,000원)

* 우리은행 임의경매개시결정 (111,934,574원)

* 등기부채권 총액: 884,838,748원 (낙찰자가 인수하는 금액은 아님)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 임대차 관계 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 아파트 단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설 등을 이용하기 편리하며, 비교적 잘 형성된 주거 상권을 형성하고 있습니다. (주변 상권에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지 상권으로 추정됩니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

물건지 인근에 화원초등학교가 위치하며, 달성중학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 단지 복리시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 현황 조사 결과 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다. (제공된 정보상 인수 보증금은 0원이지만, 임대차 관계 미확인은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.)

6.2. 토지 이용계획의 복잡성

일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 복합적인 용도지역에 속하며, 철도 저촉, 도로구역 등 다수의 법적 제한사항이 있어 향후 개발 또는 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 환경 분석 결과 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다. 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

대구광역시 달성군 화원읍에 위치한 신축급(2017년 준공) 아파트 물건으로, 33층 고층에 해당합니다. 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있으며, 단지 내 및 주변 편의시설 이용이 편리합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 차익 및 시세 상승을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 고층 물건: 33층의 탁 트인 조망권과 개방감을 누릴 수 있습니다.

* 양호한 입지: 아파트 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적이며, 주변 도로망을 통한 접근성이 우수합니다.

* 실거래가 상승: 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 추세로, 시세 상승 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 문제가 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 331,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 33층 기준 398,000,000원의 거래 사례가 있습니다. 이를 고려할 때, 적정 입찰가는 360,000,000원 ~ 390,000,000원 사이로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 380,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.