나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3912 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1732 포항양덕삼성쉐르빌 108동 13층 1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재‘양덕중학교’북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건 중 제13층 제1302호 단위세대로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전 설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 12미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-03-20)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '박현주' 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건번호: 포항지원 2025타경3912 (1)

1.1. 2. 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 3. 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 4. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1732 포항양덕삼성쉐르빌 108동 13층 1302호

1.2. 2. 용도: 아파트

1.2. 3. 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건 중 제13층 제1302호

1.2. 4. 사용승인일: 2010년 07월 28일

1.3. 감정가 및 면적

1.3. 1. 감정가: 218,000,000원

1.3. 2. 토지면적: 40.01㎡ (약 12.1평)

1.3. 3. 건물면적: 84.61㎡ (약 25.6평) - 전용면적 기준

1.3. 4. 토지/건물 지분: 토지 40.01㎡, 건물 84.6057㎡

1.4. 건물 및 토지 정보

1.4. 1. 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 2. 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 3. 토지 형상 및 이용상태: 장방형지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 아파트 부지로 이용중임.

1.4. 4. 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

1.4. 5. 공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 '양덕중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인접 도로로는 남측 약 15미터, 북측 약 20미터, 동측 약 12미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 양덕중학교, 송곡초등학교, 장성중학교, 장성고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 의료시설: 시티병원이 소재합니다.

* 편의시설: 하나로마트 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 소유권 이전: 박현주 (2022-03-14, 매매)

* 주택임차권: 최오란 (2024-03-15, 금액 250,000,000원) - 말소 예정 목록에 '인수'로 표시되어 인수 대상입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-09) - 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 최오란

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-14

* 확정일자: 2022-01-12

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 250,000,000원을 매수인에게 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기 (2025-07-09) 입니다. 이보다 선순위인 최오란 임차인의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 내/외부 상업시설

포항양덕삼성쉐르빌 단지 자체적으로는 커뮤니티 시설 및 일부 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 단지 외부로는 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 인근 지역 상권

본건이 위치한 양덕동 일대는 대규모 아파트 단지가 형성된 신흥 주거지역으로, 다양한 상업 및 편의 시설이 발달해 있습니다. 또한, 영일 신항만, 국가 및 지방 산업단지와 인접하여 배후 주거 단지로서의 미래 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 양덕중학교, 송곡초등학교, 장성중학교, 장성고등학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 의료/편의시설

시티병원, 하나로마트 등 주요 의료 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 환경

28층 높이의 고층 아파트로, 약 945세대의 대단지를 형성하고 있습니다. 철근콘크리트 구조로 견고하며, 현대적인 마감재를 사용하였습니다. 단지 내에는 1,337대의 넉넉한 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 및 인수 보증금

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 최오란 씨의 보증금 250,000,000원입니다. 이 보증금은 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가(218,000,000원) 및 최근 실거래가(최고 187,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 매수 시 실질적인 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동 가능성을 고려해야 합니다. 다만, 본건은 선순위 임차인으로 인한 인수 금액이 크므로, 이러한 요소가 시장 가치에 미치는 영향이 더 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 포항시 북구 양덕동에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지와 주변 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금(250,000,000원)이 감정가 및 최근 실거래가를 상회하여, 매수 시 인수해야 할 금액이 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

7.2. 투자 가능성

단순히 시세 차익을 노리는 투자 관점에서는 선순위 임차권으로 인한 추가 비용 발생 가능성 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 만약 임차인과의 협상 또는 배당 절차에서 보증금 변제가 원활하게 이루어지지 않을 경우, 매수인의 실제 총 취득 비용은 매우 높아질 수 있습니다. 따라서 임차인과의 원만한 해결 방안 마련이 선행되거나, 해당 보증금 인수 금액을 감안한 매우 저렴한 가격에 낙찰받지 않는 이상 투자 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 우수한 입지 조건과 생활 인프라 (학교, 병원, 마트 등)

* 비교적 신축급(2010년 준공) 아파트로 양호한 건물 상태

* 대규모 단지(945세대)로 관리 및 편의시설 용이

* 향후 신도시 개발 지역 배후 주거 단지로서의 잠재 가치

8.2. 고려사항

* 가장 큰 위험 요소인 250,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 문제.

* 인수 보증금으로 인해 실제 총 취득 비용이 감정가 및 시장가를 훨씬 초과할 가능성.

* 임차인의 배당 요구 및 수령 여부에 따른 최종 부담 금액 변동 가능성.

9. 예상 입찰가

부동산 강제 경매 물건의 예상 입찰가는 물건의 시장 가치, 감정가, 권리 관계, 수리비, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본건의 경우, 최근 실거래가가 168,000,000원에서 187,000,000원 사이에 형성되어 있으며, 감정가는 218,000,000원입니다.

하지만, 250,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려하면, 시장 가치 기준으로 산정한 입찰가는 사실상 마이너스(-)가 됩니다. 이는 해당 물건을 현재 시장 가격 이하로 취득하는 것이 구조적으로 어렵다는 것을 의미합니다.

그럼에도 불구하고, 본 물건의 일반적인 시장 가치를 고려하여 잠재적 입찰 범위를 설정한다면, 최근 실거래가 상단 및 감정가 하단을 고려한 금액으로, 대략 190,000,000원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

단, 이 예상 입찰가에서 추가로 발생하는 임차 보증금 인수 비용(최소 60,000,000원 이상)을 합산하면 총 취득 비용은 250,000,000원을 초과하게 되므로, 본 금액은 실제 총 투자 비용을 고려한 것이 아님을 명확히 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.