나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11229 [1] 경상북도 구미시 임은동 292-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 임은동 소재로서 '왕산초등학교' 북측 인근에 위치하는 바 인근일대는 단독 및 다가구주택, 상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성 등은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 자체지반은 평탄한 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층으로서(사용승인일:2015.10.06) -외벽 : 화강석 붙임 등 마감, -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감, -천장 : 천장지 등 마감, -창호 : 하이새시 창호의 구조임.

이용상태

기호2) 1층: 계단실, 2-4층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기호2) : 위생 및 급배수시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호2) 건물 옥상에 제시외 물건(태양광설비 1식)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없음

물건 비고

일괄매각. 제시외 태양광설비(25KW) 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경상북도 구미시 임은동 292-5

사건번호: 김천지원 2025타경11229 (1)

경매구분: 부동산임의경매

물건종별: 다가구주택

감정가격: 1,137,208,200원

토지면적: 366.00㎡ (약 110.7평)

건물면적: 658.54㎡ (약 199.2평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 (사용승인일: 2015.10.06)

채권자: 북OOOOOOO

주요특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 태양광설비(25KW) 매각 제외.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 임은동 소재로서 '왕산초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 인근 지역은 단독 및 다가구주택, 상가 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경 및 생활 편의시설과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다. 인근 도로 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준공업지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상 을구 9번(토지) 및 을구 8번(건물)에 해당하는 북삼농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2019.11.12, 채권최고액 450,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없고, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

본건은 "대항력 있는 임차인"이 존재하는 물건으로, 이들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 한국토지주택공사: 보증금 55,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2017.07.28, 대항력 있음.

* 전춘열: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017.03.06, 대항력 있음.

따라서, 한국토지주택공사(55,000,000원)와 전춘열(0원)의 보증금 총 55,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 기타 권리사항

토지 등기부상 총 채권액은 470,000,000원이며, 건물 등기부상 총 채권액은 675,000,000원입니다.

제시외 태양광설비(25KW)는 매각 대상에서 제외됩니다.

4. 상권분석

본건은 왕산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주거용 건물과 소규모 상가가 혼재된 지역입니다. 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 보이며, 직접적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 주된 가치는 임대 수익 및 향후 지역 개발 가능성에 있다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

왕산초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 및 편의시설

차량 접근은 용이하며, 도보 또는 대중교통 이용 시 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 보증금 부담

한국토지주택공사(55,000,000원) 및 전춘열(0원)의 보증금 합계 55,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 실질적인 매수 비용에 포함되어야 합니다.

* 제시외 물건 제외

옥상에 설치된 태양광 설비는 매각 대상에서 제외되므로, 현 상태 그대로 인수 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 권리 분석의 완벽성

등기부상 모든 권리 관계는 명확히 분석되었으나, 임대차 관계는 계약서 원본 확인, 임차인 면담 등을 통해 권리 분석 시 예상치 못한 변수를 재확인하는 것이 중요합니다.

* 토지 용도 제한

준공업지역 내에 위치하나 주거용으로 이용 중인 점, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한 사항은 향후 재건축 또는 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

* 임차인 정보

제시된 임차인 중 대항력 있는 임차인으로 한국토지주택공사와 전춘열이 확인되었습니다. 이들의 보증금 및 임대차 계약 내용을 명확히 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 임은동에 위치한 다가구주택으로, 2015년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 11억 3천7백여만 원이며, 토지 366㎡, 건물 658.54㎡ 규모입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높으나, 대항력 있는 임차인인 한국토지주택공사(55,000,000원)와 전춘열(0원)의 보증금 55,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점은 유의해야 합니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로, 왕산초등학교가 인근에 있습니다. 제시외 태양광 설비는 매각 제외 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리 관계가 비교적 명확한 편으로, 말소되는 권리가 많아 명도 및 권리 확보가 용이할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금을 제외한 실제 투자 비용을 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 합리적인 수익률 확보가 가능할 수 있습니다.

* 구미 지역의 부동산 시장 동향 및 임대 수요를 면밀히 분석하면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,137,208,200원

* 인수 보증금 합계: 55,000,000원 (한국토지주택공사 55,000,000원 + 전춘열 0원)

* 인수 보증금을 제외한 실질 감정가: 1,137,208,200원 - 55,000,000원 = 1,082,208,200원

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 접근 시, 인수 보증금을 포함한 예상 총 매수가는 다음과 같습니다.

* 인수 보증금 제외 입찰가 범위: 약 8억 6천 5백만 원 ~ 9억 7천 4백만 원

* 인수 보증금 포함 예상 총 매수 금액: 약 9억 2천만 원 ~ 10억 2천 9백만 원

* 본 물건의 실제 가치, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.