나이스옥션 법원경매 경주 2025타경467 [1] 경상북도 경주시 강동면 안계리 543 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 ‘안계1리마을회관’ 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지 및 자연림 상태의 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 일반대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접 도로와 대체로 평탄하며 주거용건부지임.

인접 도로상태

서측, 남측 및 북측으로 폭 약 3~4미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300m이내지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 상수원보호구역<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목이 '종교용지'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 슁글지붕 단층 건물로서
외벽 : 사이딩페널, 벽돌치장쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 타일 및 내부 인테리어 등 마감,
바닥 : 강화마루, 타일 등 마감,
창호 : 새시이중창호임.

이용상태

단독주택(방3, 주방 겸 거실, 욕실, 다용도실 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""현황도(지적및건물개황도)""에서와 같이 제시외물건(일련번호 ㉠)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 용도가 '제실'로 되어 있으나 현황은 '단독주택'이며, 실제면적은 104.9㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경467 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 강동면 안계리 543

* 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설, 현황 단독주택)

* 감정가: 203,310,000원

* 최저매각가격: 99,622,000원

* 토지면적: 575.00㎡ (약 173.94평)

* 건물면적: 97.38㎡ (약 29.46평)

* 건물 제시외면적: 18.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현곡농업협동조합 (현OOOOOOOO)

* 특이사항: 재매각

* 건축물 사용승인일: 2014년 12월 11일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 ‘안계1리마을회관’ 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 유네스코 세계문화유산으로 지정된 양동마을이 있어 역사문화적 가치가 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 경주 시내버스 노선이 있으나 배차 간격이 길어 대중교통으로의 접근성이 제한적입니다.

2.3. 도로상태

토지는 서측, 남측, 북측으로 폭 약 3~4미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2014년 12월 23일 접수된 현곡농업협동조합의 근저당권(150,000,000원)이며, 이보다 선순위의 권리는 없습니다. 경매개시결정기입등기(2025타경467)는 2025년 07월 11일에 접수되었으며, 해당 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 현재까지 등기부상 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 381,515,407원

* 건물 등기부 채권 총액: 374,134,409원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사명성컨설턴트

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입(사업)일자: 2020-12-18

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 근린시설 용도로 감정평가되었으나, 현황은 단독주택으로 이용 중입니다. 주변이 주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설로서의 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

가까운 거리에 '안계1리마을회관'이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 또는 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 접근성은 다소 불편합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 이전 매각 절차에서 유찰되었거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유로 다시 매각될 수 있음을 의미합니다. 입찰 시 최저매각가격 및 관련 조건을 재확인해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

* 토지: 공부상 지목은 '종교용지'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다.

* 건물: 공부상 용도는 '제실'로 되어 있으나, 현황은 '단독주택'으로 이용 중이며, 실제 면적은 104.9㎡라는 내용이 감정평가서 요약에 있으나, 건축물대장상 면적은 97.38㎡입니다. 실제 이용 현황과 공부상의 용도 및 면적 간 차이가 존재하므로, 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 주변 환경 리스크

경주시 강동면 및 인근 안강읍 일대에 산업단지 및 폐기물 처리 시설(매립장, 소각장 등)이 분포하고 있어, 해당 지역의 전반적인 환경(냄새, 오염 등)에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 본건의 정확한 위치와 해당 시설들의 거리를 파악하여 환경적 영향을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재의 근린시설(현황 단독주택)로, 양동마을 인근의 조용한 주거지역에 위치하고 있습니다. 토지 및 건물 모두 비교적 신축(2014년 사용승인)이며, 토지 면적 대비 건물 면적이 적절합니다. 다만, 대중교통 접근성이 다소 불편하고, 공부상 지목 및 건물 용도와 현황 간 차이가 존재하여 추가 확인이 필요합니다. 재매각 물건으로 최저매각가격이 감정가의 50% 수준으로 조정된 점은 투자 매력도를 높일 수 있습니다. 주변 산업단지 및 폐기물 처리 시설에 대한 잠재적 환경 리스크도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 조정된 최저매각가격: 재매각으로 인해 최저매각가격이 감정가의 약 50% 수준으로 낮아져 투자 메리트가 높습니다.

* 신축 건물: 2014년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 토지 활용 가능성: '대'지로 이용 중이며, 근린시설 용도의 잠재력을 고려할 때 향후 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 역사문화관광 연계: 인근 유네스코 세계문화유산인 양동마을과 지리적 근접성을 활용한 사업 계획도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최저매각가격은 99,622,000원입니다. 재매각으로 인한 가격 조정과 주변 시세, 향후 활용 가능성, 그리고 잠재적 리스크(대중교통 불편, 공부와의 차이, 환경 리스크) 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 최저매각가격 이상으로, 보수적으로는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 결정될 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 부동산 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.