나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10603 [1] 경상북도 경주시 동천동 824-6 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 동천동 ""경주시청"" 남동측 약 300m 지점에 소재하는 ""경남주택"" 2층 202호 다세대주택 단위세대로서, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 2층 202호 단위세대로서
외벽 : 전면은 적연와 타일, 측·후면은 몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 장판지, 타일 등 마감.
창호 : 알루미늄샛시 유리창 등.
(사용승인일 : 1991.01.16.)

이용상태

다세대주택

설비내역

위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 인접지대와 평탄한 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

북측 폭 6m 의 아스팔트포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 확인하지 못함.
2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사는 외부에서의 개략적인 조사에 의하였으며, 통상적인 관리상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

등기부상 건물명은 '경남주택'이나 실제 건물은 '경남주택 라동'으로 표기되어 호칭됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

경주지원 2025타경10603 (1)

1.2. 소재지

경상북도 경주시 동천동 824-6 2층202호 (경남주택 라동 202호)

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

37,400,000원

1.5. 건물/토지 현황

* 토지 면적: 42.53㎡ (약 12.87평)

* 건물 면적: 48.94㎡ (약 14.81평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (FS... 유동화 전문 유한회사)

1.9. 건물 정보

* 준공 연도: 1991년 01월 16일 (사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건

* 건물명: 등기부상 '경남주택', 실제 '경남주택 라동'으로 표기됨

2. 입지조건

2.1. 위치

경상북도 경주시 동천동 "경주시청" 남동측 약 300m 지점에 소재함.

2.2. 주변 환경

* 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대임.

2.3. 교통

* 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 특이사항

* 유동화물건

* 대항력 있는 임차인 존재

* 별도 등기 존재 가능성

3.2. 말소기준권리

* 2018년 09월 12일 신한은행 근저당권 (을15)

3.3. 인수되는 권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 하

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 11월 01일

* 확정일자: 2021년 04월 06일

* 배당신고일자: 2025년 07월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 20,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (차임 0원, 배당신고일자 2025-07-30).

* 별도 등기: 별도 등기가 있는 것으로 파악되나, 상세 내용은 등기부 확인 필요.

3.4. 말소되는 권리

* 소유권 이전 등기 (갑6, 갑8, 갑9)

* 근저당권 (을15)

* 임의경매개시결정 등기 (갑10)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 주변이 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있음.

4.2. 행정기관 접근성

* 경주시청과 인접하여 행정기관 접근이 용이함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교통

* 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 임차인 하 씨는 대항력을 갖추고 있어, 보증금 20,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

6.2. 건물 노후

* 1991년 준공된 건물로 약 35년 경과하여 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 존재함.

6.3. 건물명 상이

* 등기부상 건물명은 '경남주택'이나 실제 건물은 '경남주택 라동'으로 표기되어 혼선 가능성이 있음.

6.4. 내부 조사 제한

* 잠금장치 및 점유자 부재로 인해 외부 개략 조사만 이루어졌으므로, 내부 상태는 외부 조사 결과와 상이할 수 있으며 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가되었음.

6.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 접함.

* 가축사육제한구역(일부 제한)에 해당함.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시청 인근의 주택지대에 위치한 다세대주택입니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 노후도는 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 그러나 경주시청 인근이라는 입지적 장점과 주변 시세 대비 낮은 감정가는 투자 검토의 여지를 제공합니다. 낙찰자는 임차인과의 협상 또는 명도 절차, 그리고 건물 상태에 대한 면밀한 추가 조사를 반드시 선행해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

* 경주시청 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 우수하며, 주거지로서의 입지적 장점을 가짐.

8.2. 가격 메리트

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 위험 요인 해소 시 시세차익 기대 가능.

8.3. 잠재적 가치 상승

* 노후된 건물로, 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

* 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 다세대/연립주택의 거래가는 면적 및 연식에 따라 평당 약 110만원에서 174만원 수준을 보이고 있습니다.

* 아세아참마을(가)동 (2002년식, 74.15㎡) 8,900만원 (평당 약 119만원)

* 선주B단지(다,라)동 (1990년식, 35.52㎡) 6,200만원 (평당 약 174만원)

* S.클래스하이츠빌(다)동 (2004년식, 76.08㎡) 8,400만원 (평당 약 110만원)

* 본건 물건은 건물 면적 48.94㎡ (약 14.81평)이며, 1991년 준공으로 노후도가 높습니다.

* 주변 시세(평당 110만원~174만원)를 적용할 경우, 본 건 건물 면적 기준으로는 약 1,600만원에서 2,600만원의 가치를 형성할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건의 감정가는 37,400,000원으로, 주변 시세 및 건물 노후도를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 가장 큰 리스크 요인인 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 따라서, 최종적으로 투입되는 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 및 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인 보증금 20,000,000원을 고려하여, 총 투입 금액을 감정가 수준(37,400,000원)으로 맞춘다면, 희망 입찰가는 약 17,400,000원 이하가 됩니다.

* 그러나 건물 노후도 및 기타 리스크를 감안하면, 더 낮은 가격에서의 입찰을 고려해야 합니다.

* 주변 시세(약 1,600만원 ~ 2,600만원)와 인수 보증금 20,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 15,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이 경우, 총 실제 투입 금액은 입찰가에 20,000,000원을 더한 금액이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.