나이스옥션 법원경매 경주 2025타경464 [1] 경상북도 경주시 건천읍 용명리 2028-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 건천리 소재 ""양포동마을"" 북서측 인근에 위치하며, 부근
은 농경지, 주택, 창고시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의
성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 부정형의 토지로
서, 창고시설 및 주택 등 부지로 이용중임.
기호(5): 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지 상태임.

인접 도로상태

기호(1,5): 본건 남서측으로 폭 3M~5M 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 철거 및 이동가능한 컨테이너, 적재함, 철골 구
조물, 폐기물 등이 소재하는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가): 철근콘크리트조 및 일반철골조, 경량철골조 네오메탈판넬지붕 지상2층건(사용승인
일자: 10.07.05)으로서,
외벽: 몰탈위 페인팅, 판넬 등.
내벽: 벽지도배, 판넬, 타일 등 마감.
바닥: 콘크리트 기계미장, 장판지깔기, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

3(나): 일반철골구조 네오메탈판넬지붕 단층건(사용승인일자: 10.07.05)으로서,
벽체: 판넬 등 마감.
바닥: 콘크리트 기계미장.
천장: 철골트러스 위 판넬.
창호: 샤시 창호.

4(다): 일반철골구조 네오메탈판넬지붕 단층건(사용승인일자: 10.07.05)으로서,
외벽: 판넬 등 마감.
내벽: 벽지도배, 판넬 등 마감.
바닥: 콘크리트 기계미장, 타일 등 마감.
천장: 텍스, 판넬 등.
창호: 샤시 창호.

이용상태

2(가): 창고, 주택 등.
3(나): 창고.
4(다): 창고 및 사무실.

설비내역

2(가): 위생, 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 건물 기호2(가)는 의뢰목록상 ""철근콘트리트조""이나, 실제 ""철근콘크리트조 및 일
반철골조, 경량철골조""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 건물 기호2(가) 2층(주택)부분은 탐문 결과 하자, 훼손 등으로 사용·수익에 따
른 관리상태의 점검이 필요한 것으로 보이는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록5 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 지상에 철거 및 이동가능한 컨테이너, 적재함, 철골 구조물, 폐기물 등이 존재하며 매각 제외. 목록2는 의뢰목록상 "철근콘트리트조"이나, 실제 "철근콘크리트조 및 일반철골조, 경량철골조"임. 목록2의 2층(주택)부분은 하자, 훼손 등으로 관리점검 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경464 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경주농업협동조합 (경OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 용명리 2028-1

용도: 근린시설 (건축물 정보상 제1종근린생활시설, 단독주택 용도 포함)

감정가: 1,172,845,370원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

토지면적: 3,770.00㎡ (약 1,140평)

건물면적: 673.09㎡ (약 204평)

사용승인일자: 2010년 7월 5일 (주요 건물)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 건천리 소재 "양포동마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 주택, 창고시설 등이 혼재된 농촌 및 준농림지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

일반 차량의 접근은 가능하며, 지역적 상황과 주변 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다. 본건 토지는 남서측으로 폭 3~5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

기호(1) 토지는 자체 지반 및 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로, 현재 창고시설 및 주택 등으로 이용 중입니다. 기호(5) 토지는 나지 상태의 부정형 토지로 파악됩니다.

2.4. 지역 지구 및 제한 사항

본 토지는 자연녹지지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(일부 제한 200~300m)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 9월 26일 접수된 경주농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

등기부채권 총액은 약 1,110,982,437원이며, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등이 등기되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정이며, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 특이사항으로 지상권 개요 없음 확인)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-09

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 건천읍 용명리는 주로 농경지와 단독주택, 소규모 창고 시설이 혼재된 지역입니다. 따라서 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 근린생활시설 및 물류/작업 공간으로서의 활용 가치를 고려해야 합니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

주변 "양포동마을"을 중심으로 한 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 또는 경미한 산업 활동을 위한 창고, 작업장 용도로 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

인근 마을의 편의시설은 제한적일 수 있으며, 경주시내 주요 상업 및 행정 시설 이용 시 차량을 이용한 이동이 필요합니다.

5.2. 주거 환경

자연녹지지역에 위치하여 비교적 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다. 다만, 기반 시설은 지역 특성상 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

목록 5에 해당하는 토지는 농지취득자격증명이 필요합니다. 이를 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 지장물

본건 토지 지상에는 철거 및 이동 가능한 컨테이너, 적재함, 철골 구조물, 폐기물 등이 존재하며, 이들은 매각에서 제외됩니다. 이는 현장 답사를 통해 정확히 확인하고 처리 계획을 수립해야 합니다.

6.3. 건물 구조 및 상태

목록 2 건물은 의뢰 목록상 "철근콘크리트조"로 기재되었으나, 실제로는 "철근콘크리트조 및 일반철골조, 경량철골조"로 확인되었습니다. 또한, 해당 건물의 2층(주택) 부분은 하자 및 훼손으로 인해 관리 점검이 필요한 상태입니다.

6.4. 임대차 현황 관련

임대차 관계는 미상으로 조사되었으나, 대항력 없는 임차인 김 이 존재하는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 건천읍에 위치한 근린생활시설, 창고, 주택 용도의 복합 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 다수의 권리 설정이 존재하나, 말소기준 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 위험은 없어 보입니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 제시외 물건 존재, 건물 일부 하자와 같은 잠재적 리스크 요인이 있으므로 현장 확인 및 철저한 서류 검토가 필수적입니다. 지역적 특성을 고려하여 창고, 작업장, 또는 주택 등으로의 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 분석: 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하며, 말소기준 권리 이하 모든 권리는 소멸 예정입니다.

* 잠재적 활용 가치: 지역의 산업 및 주거 특성에 맞는 용도(창고, 작업장, 주택 등)로의 전환을 통한 가치 상승 기대.

* 비교적 낮은 토지 이용 제한: 자연녹지지역이나, 용도 변경 등 잠재적 활용 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 없습니다. 감정가는 1,172,845,370원입니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사 시 물건의 정확한 상태(하자, 제시외 물건 처리 비용 등), 주변 시세, 농지 취득 가능 여부 및 비용, 향후 활용 계획, 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 낙찰이 이루어지나, 본 건의 경우 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

지도 서비스 및 외부 검색을 통한 주변 혐오시설 조사:

본 보고서 작성 시, 제공된 주소(경상북도 경주시 건천읍 용명리 2028-1) 주변의 지도 서비스 및 외부 검색을 통해 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 악취 발생 시설 등) 존재 여부를 확인하는 절차가 통상적으로 이루어져야 합니다. 하지만 현재 환경에서는 실시간 외부 검색 및 지도 확인이 불가하므로, 해당 부분은 직접적인 현장 조사 시 또는 관련 전문 서비스를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.