나이스옥션 법원경매 경주 2025타경466 [1] 경상북도 경주시 안강읍 검단리 273 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 검단리에 소재하는 ""장골마을"" 남동측 인근에 위치하는
부동산으로서, 부근일대는 농가주택, 축사, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 순수
농경지대입니다.

교통상황

본건 인근까지 차랑 접근 가능하며, 간선도로와 거리 및 접근성 등 제반 교통사정은 보통
입니다.

형태 및 이용상태

1) 기호(1~3): 인근필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 3필지 일단의 ""축사부지""로 이용
중입니다.
2) 기호(5,6): 인근필지와 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 및 부정형의 토지로서, ""전""
으로 이용중입니다.

인접 도로상태

1) 기호(1~3): 본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
2) 기호(5,6): 지적도상 맹지상태이나 본건 기호(3)을 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,
기호 2): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>,
기호 3): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>,
기호 5): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(장골천)<소하천정비법>,
기호 6): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(장골천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호(3)지상에 제시외 관정이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 기호(1)의 공부상 지목은 ""잡종지"", 본건 기호(2)의 공부상 지목은 ""목장용지"",
본건 기호(3)의 공부상 지목은 ""전""이나, 실제 ""축사부지""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호(4): 파이프조 칼라시트지붕 및 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서
[사용승인일:1996.12.02]
주기둥:￠100mm 파이프조,
외.내벽: 무벽체,
바닥: 콘크리트 마감.

이용상태

축사부지로 이용중입니다.

설비내역

없습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 3,5,6 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 원상회복명령 발령가능성 있음), 목록1,2,3은 공부상 각 '잡종지,목장용지,전'이나 현황 '축사'임. 목록3 지상의 제시외 관정 포함평가, 목록5,6 지상 과수목 포함, 목록 1~3 지상의 제시외 이동 용이한 물건(싸이로, 물통, 축산자재물 등)은 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 경주지원 2025타경466 (1)

소재지: 경상북도 경주시 안강읍 검단리 273

용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사)

감정가: 519,829,800원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 4382.00㎡ (약 1325.6평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1114.30㎡ (약 337.0평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

구조: 파이프조 칼라시트지붕 및 샌드위치판넬지붕 단층 건물

사용승인일: 1996년 12월 2일

주요 용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사)

총 연면적: 1114.30㎡ (약 337.0평)

1.4. 채권자 정보

채권자: 경OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 검단리 소재 "장골마을" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 농가주택, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건 인근까지 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 접근성은 보통 수준입니다.

토지 기호(1~3)는 본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 기호(5,6)는 지적도상 맹지이나, 기호(3) 토지를 통하여 출입하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 대부분 농림지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(일부제한(200~300)) 및 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

일부 필지(기호 5, 6)는 소하천예정지(장골천)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 3월 24일 접수된 경주축산업협동조합의 근저당권 (을3, 건물 을1).

등기부채권 총액: 590,238,414원

매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 말소될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 소유권 변동

토지 소유권은 1985년 김하복에서 2017년 진선량으로 이전되었습니다.

건물 소유권 또한 2017년 진선량에게 이전된 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건에 대한 임차인 현황 중 보증금 관련 정보는 없으나, 실제 임차인이 존재할 경우 인수 여부 및 대항력 유무를 별도 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경상북도 경주시 안강읍 검단리는 농경지와 축사 시설이 주를 이루는 지역입니다.

일반적인 상업 상권과는 거리가 있으며, 농업 및 축산업 관련 종사자들을 대상으로 하는 제한적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 주변 편의시설

주변에 은행, 커피숍, 마트, 병원, 관공서 등 각종 편의시설이 밀집한 '안강읍내'가 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 주변 환경

농경지대 내에 위치하여 조용한 환경을 제공합니다. 농업 및 축산업 관련 기반 시설이 집중되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

매각 대상 토지 중 목록 3, 5, 6번지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 및 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다.

6.2. 공부상 지목과 현황 불일치

목록 1, 2, 3번지는 공부상 각각 '잡종지', '목장용지', '전'이나, 현황은 '축사부지'로 이용 중입니다.

6.3. 제시외 물건

목록 3번지 지상에 제시외 관정이 평가에 포함되었으나, 목록 1~3번지 지상의 이동 용이한 물건(싸이로, 물통, 축산자재 등)은 매각에서 제외됩니다.

6.4. 개발 제한

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다. 또한 일부 필지는 소하천예정지에 포함됩니다.

6.5. 건물 노후화

건축물 사용승인일이 1996년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경주시 안강읍 검단리에 위치한 동물 및 식물 관련시설(축사)로, 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 감정가는 약 5억 1,983만원입니다. 등기부상 권리관계는 모두 소멸될 예정이므로 법률적으로는 안전한 물건입니다. 그러나, 농지취득자격증명 필수, 공부상 지목과 현황 불일치, 각종 개발 제한 등 매수인이 반드시 확인하고 고려해야 할 사항들이 존재합니다. 주변 편의시설은 안강읍내에 있어 접근성이 양호합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 및 축산업 관련 시설로서 해당 업종 종사자에게는 안정적인 생산 기반 확보 기회를 제공합니다.

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 바로 활용 가능합니다.

* 안강읍내 생활권 접근성이 양호하여 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 지역 개발 정책 및 농업 지원 사업 등을 활용하여 부가적인 가치 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 519,829,800원

본건과 같이 토지거래 가격이 평당 약 24만원으로 신고된 사례가 있으며, 이는 공시지가 수준으로, 경매 물건의 실제 가치와는 차이가 있을 수 있습니다.

입찰가 산정 시에는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 필수적으로 필요한 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용.

* 현재 축사로 이용 중인 시설의 활용 가치 및 개보수 필요성.

* 향후 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향.

* 유사 물건의 실제 낙찰가율.

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본건의 경우 농지 관련 리스크 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 현장 조사 및 면밀한 권리 분석, 시장 조사를 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.