나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10778 [1] 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 1658 경북도청코아루프라임시티 지하층비108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새롬 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 소재 ""경북도청"" 남측 인근에 위치하는 ""경북도청코아루프라임시티"" 지하층 비제108호 단위상가로서, 부근일대는 각종 근린생활시설, 관공서 및 오피스텔, 공원 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상7층 중 지하층비 제108호로서,
-외벽: 화강석물갈기 및 타일 등 마감.
-내벽: 벽지 및 내부재 마감.
-바닥: 아스타일 등.바닥재 마감.
-창호: 페어글래스, 강화유리 창호임.

이용상태

소매점(제1종근린생활시설)으로 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 완경사지대 자체지반 평탄한 토지로서 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로, 남측 및 서측으로 중로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-31), 시가지경관지구(일반)(2015-12-31)(일반미관지구1), 지구단위계획구역(2015-12-31)(경북도청이전신도시 지구단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1(안))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-4(안))(접합) 가축사육제한구역(2025-07-07)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경10778 (1)

소재지: 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 1658 경북도청코아루프라임시티 지하층비108호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 328,000,000원

토지면적: 17.80㎡ (약 5.38평)

토지지분: 17.7989㎡ (약 5.38평)

건물면적: 50.04㎡ (약 15.14평)

건물지분: 50.0406㎡ (약 15.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

건물구조: 철근콘크리트구조

건물층수: 지하3층/지상7층 중 지하1층 비제108호

건물마감: 외벽 화강석물갈기 및 타일 등, 내벽 벽지 및 내부재, 바닥 아스타일 등

창호: 페어글래스, 강화유리

2. 입지조건

본건은 경상북도 안동시 풍천면 갈전리에 소재하며, 경북도청 남측 인근에 위치하고 있습니다.

본 물건이 속한 경북도청이전신도시는 총 3단계에 걸쳐 2027년까지 개발될 계획이며, 10만 명을 목표 인구로 하는 신도시 개발 사업의 일환으로 조성되고 있습니다.

주변에는 각종 근린생활시설, 관공서, 오피스텔, 공원 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

북측으로는 대로(폭 25~30m), 남측 및 서측으로는 중로(폭 20~25m)의 포장도로와 접하고 있습니다.

해당 지역은 준주거지역, 시가지경관지구, 경북도청이전신도시 지구단위계획구역으로 지정되어 개발이 진행 중입니다.

개발 계획에는 호민지 수변생태공원 및 디자인 특화지구 조성 등 관광 명소화 사업도 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 채권자 정OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 농협은행주식회사의 근저당권(접수일자 2016-07-14, 채권금액 216,000,000원)입니다.

이 외 소유권이전 신탁등기 말소(갑2), 대구지방법원 안동지원의 강제경매개시결정(갑3, 채권금액 20,000,000원)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 216,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 "지상권"으로 기재되어 있으나, 세부 내용은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 경북도청코아루프라임시티 지하층 비제108호로, 근린상가 용도로 이용 중입니다.

건물은 복합 용도(업무시설, 오피스텔, 근린생활시설)로 구성되어 있으며, 총 317세대로 이루어져 있습니다.

경북도청이전신도시의 개발과 함께 상권이 활성화될 잠재력이 있습니다.

인근에 CU 편의점이 소재하여 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

건물 자체의 집객력과 주변 상권의 활성화 정도를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 경북도청 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리합니다.

주변에 각종 근린생활시설, 병원, 은행, 공원 등이 조성되어 있어 정주 환경이 우수합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스 승강장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 실제 점유하고 있는 임차인이 대항력 등을 갖춘 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 공실 상태: 현재 소매점(제1종근린생활시설)으로 공실 상태입니다. 공실이 장기화될 경우 공실 리스크에 대한 대비가 필요합니다.

* 혐오시설 관련 주민 반발: 본건이 위치한 풍천면 일대에 폐플라스틱 재생 공장, 광역 쓰레기 소각장 등 폐기물 처리 시설 건립을 둘러싸고 주민들의 강력한 반발이 지속되고 있습니다. 주민들은 유해 물질 배출, 토양 및 식수원 오염, 악취 등으로 인한 건강 및 환경 문제, 부동산 가치 하락 등을 우려하고 있습니다. 일부 시설에서는 화재 사고도 발생한 바 있습니다. 이러한 시설들이 지역 이미지 및 잠재적 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 매각되지 않는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 기재가 있어, 해당 권리 존재 시 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경북도청이전신도시라는 신도시 개발 지역 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 기대되는 근린상가입니다.

교통, 편의시설 등 기본적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

그러나 임대 관계 미상, 현재 공실 상태, 그리고 무엇보다 해당 지역을 둘러싼 폐기물 처리 시설 건립 관련 주민 반발 및 환경 문제 제기는 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 신도시의 장기적인 발전 추세와 지역 경제 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신도시 개발 수혜: 경북도청이전신도시 개발 계획에 따라 지역 가치 상승 및 유동인구 증가가 기대됩니다.

* 다양한 업종 유치 가능성: 근린상가로서 다양한 업종의 사업체 유치가 가능합니다.

* 향후 개발 잠재력: 신도시 조성 초기 단계임을 감안할 때, 장기적인 관점에서 투자가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 향후 신도시 개발 진행 상황, 그리고 잠재적 리스크 요인(혐오시설 관련 문제, 미등기 전세 등)의 인수 부담 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리 분석 및 시세 조사가 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

다만, 감정가 328,000,000원을 기준으로, 상기 분석된 리스크 요인들을 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.