나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8521 [1] 대구광역시 수성구 두산동 161-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 ""TBC 방송국"" 북서측 인근에 위치하며, 부근
일대는 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황
보통임.

형태 및 이용상태

본건은 자루형의 토지로서 인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄함.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층건으로서(사용승인일 : 1994.07.30)
외 벽 : 외장타일, 적벽돌치장 및 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 1층, 2층 공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8521 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 161-21

용도: 단독주택 (건축물대장상 단독주택(3가구)으로 확인됨)

감정가: 833,129,880원

토지면적: 262.90㎡ (약 79.5평)

건물면적: 211.18㎡ (약 63.9평)

건물 제시외면적: 94.64㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 두레새마을금고

사용승인일: 1994년 7월 30일

토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "TBC 방송국" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 8일 접수된 두레새마을금고의 근저당권(을10)입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 830,400,000원입니다.

임차인 현황:

* 정 :

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1995년 3월 7일

* 확정일자: 2025년 6월 23일

* 배당신고일자: 2025년 9월 3일

* 대항력: 있음

* 비고: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 보증금 2,000만원의 인수 여부는 반드시 재확인해야 하는 중대한 리스크 요인입니다. 금액이 명확하지 않더라도 주의가 필요합니다.

* 정 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 6일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 실제 권리 관계 및 거주 사유 등을 면밀히 조사해야 합니다. 금액이 명확하지 않더라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내 위치하며, 주변에 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

"TBC 방송국" 인근이라는 점은 지역 내 인지도를 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

대규모 상업 지역과는 거리가 있으나, 주택가로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

주변 편의시설, 교육 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 특히 정 임차인의 보증금 2,000만원 인수 여부가 불확실하며, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있습니다. 정 임차인의 보증금 0원 역시 실제와 다를 가능성을 배제할 수 없어 철저한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 94.64㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 불법 건축물 여부, 철거 비용, 원상복구 의무 등 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공된 건물로, 외벽, 내부 시설 등에 대한 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

* 제1종일반주거지역: 건폐율, 용적률 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구라는 우수한 입지에 소재한 단독주택(3가구)으로, 토지 면적 대비 건물 규모가 적절하며 일괄 매각으로 진행됩니다.

건축 연도가 오래되었고, 제시외 건물이 존재하며, 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 가장 큰 쟁점입니다.

이러한 리스크를 면밀히 분석하고 해결 방안을 찾는다면, 수성구의 입지 가치를 바탕으로 한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구 수성구의 안정적인 주거 지역에 위치하여 높은 선호도를 가집니다.

* 넓은 토지 면적(약 79.5평)을 바탕으로 향후 개발 또는 증축 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 단독주택(3가구)으로 활용되어 다가구/다세대 주택으로의 전환 또는 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* TBC 방송국 인근이라는 지리적 특징이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 연립/다세대 주택의 최근 거래가는 JSON 정보에 따르면 1.2억 ~ 1.4억 원 수준입니다. 그러나 본 물건은 단독주택(3가구)으로, 토지 면적이 약 79.5평으로 더 넓고 건물 면적도 63.9평으로 상당한 규모를 갖추고 있습니다.

감정가 833,129,880원 (약 8.3억 원)은 수성구의 입지와 물건의 규모를 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인(정 , 정 )의 보증금 인수 여부입니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 실제로는 2,000만원(정 ) 또는 그 이상의 금액을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 선행되어야 합니다.

제시외 건물(94.64㎡)의 처리 비용, 건물 노후화에 따른 수리 비용 등도 고려해야 합니다.

임차인 관련 불확실성을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 80~90% 수준에서 검토해볼 수 있습니다.

따라서, 권장 입찰가 범위는 6억 8천만원 ~ 7억 8천만원으로 제시합니다. 실제 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부, 제시외 건물 처리 방안, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.