나이스옥션 법원경매 대구 2025타경959 [1] 대구광역시 동구 신천동 286-2 부띠크시티오피스텔 3층313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 ‘동대구역’ 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 복합환승센터, 백화점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통의 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철골철근콘크리트조, 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상23층 건물 중 제3층 제313호로서,
(사용승인일:2015.02.10)
외벽 : 화강석, 복합판넬 및 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 인테리어바닥재 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창호임

이용상태

가) 오피스텔

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 엘리베이터, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며 ""주상용"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) , 중요시설물보호지구(공용) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2018-04-10)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경959 (1) 사건은 대구광역시 동구 신천동 286-2에 위치한 부띠크시티오피스텔 3층 313호에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

본 물건은 오피스텔 용도로 사용 중이며, 감정가는 68,000,000원입니다.

토지 면적은 3.38㎡(약 1.02평)이며, 건물 면적은 26.56㎡(약 8.03평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 김 입니다.

주요 특이사항으로는 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등이 있습니다.

건물은 2015년 2월 10일에 사용 승인된 철골철근콘크리트조, 철근콘크리트구조의 지하 5층, 지상 23층 건물 중 제3층 제313호입니다.

건축물대장 상 총 연면적은 24,425.4078㎡(약 7,391.32평)이며, 건폐율 67.86%, 용적률 1173.36%입니다.

전체 493호로 구성되어 있으며, 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설입니다.

2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 동구 신천동에 위치하며, '동대구역'에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 복합환승센터, 백화점, 다양한 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 상업 및 교통의 중심지입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 및 간선도로와의 접근성이 양호합니다.

건물 동측으로는 폭 약 20미터, 서측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 중로1류(집산도로), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

이러한 지역 및 지구 지정은 향후 개발이나 건축 행위에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 1월 15일 접수된 동구(대구광역시)의 압류 (갑11) 입니다.

등기부등본 상 을구 5번 순위로 주택임차권(김 )이 존재하며, 보증금은 100,000,000원입니다.

물건명세서 및 등기부 요약에 따르면, 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

즉, 낙찰자는 임차인 김 의 보증금 100,000,000원을 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 8월 26일

- 확정일자: 2022년 8월 10일 (물건명세서 상 2025년 1월 7일 기재도 있으나, 인수되는 임차권으로 최종 판단)

- 대항력: 있음

- 인수 여부: 인수 (매각으로 인해 소멸되지 않는 권리)

낙찰자는 상기 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수해야 하므로, 이를 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

총 등기부채권액은 100,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 동대구역 인근은 대구의 주요 교통 및 상업 허브로서 풍부한 유동인구를 자랑합니다.

복합환승센터, 백화점, 대형마트, 다양한 식당 및 상업 시설이 밀집해 있어 오피스텔 및 근린생활시설로서의 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

건물 자체도 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설로 구성되어 있어, 다양한 업종의 임차인 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '비행안전제6구역' 지정으로 인해 항공기 운항과 관련된 높이 제한 등 간접적인 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

동대구역을 중심으로 한 뛰어난 교통망을 이용할 수 있습니다. 지하철, 시내버스, 광역버스 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설

인근에 위치한 백화점, 마트, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

동대구역 복합환승센터를 통해 광역 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 부담:

선순위 임차인 김 의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰가를 결정하는 데 가장 중요한 고려 사항이며, 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

* 지역지구 제한:

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 비행안전제6구역 등의 도시계획적 제약 사항은 추후 건물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 총부담액:

현재 파악된 본 건물 면적(26.56㎡)의 시세는 6,800만원에서 7,000만원 수준입니다. 그러나 낙찰자가 1억원 보증금을 인수해야 하므로, 감정가 6,800만원으로 낙찰받을 경우 총 투자 비용은 1억 6,800만원에 달합니다. 이는 현재 시세보다 훨씬 높은 금액으로, 투자 수익률 확보가 매우 어려운 구조입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동대구역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 비교적 신축(2015년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억원 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담입니다.

현재 시세(약 7,000만원)와 비교했을 때, 인수되는 보증금 1억원을 고려하면 실질적인 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

감정가 6,800만원으로 낙찰받더라도 총 1억 6,800만원이 투입되어 시세보다 훨씬 높은 금액이 됩니다.

따라서, 본 물건은 신중한 접근이 필요하며, 인수되는 보증금을 감안한 투자 수익률 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 동대구역 초역세권 입지: KTX, 지하철, 버스 등 교통 허브로서의 가치 상승 잠재력.

* 지역 개발 호재: 동대구역 복합환승센터 주변 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 68,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

최근 거래된 유사 면적(26.56㎡)의 시세는 6,800만원에서 7,000만원 수준입니다.

따라서 감정가 6,800만원으로 낙찰받을 경우, 총 투입되는 금액은 1억 6,800만원이 되어 시세(7,000만원) 대비 매우 불리한 상황입니다.

인수되는 보증금 1억원을 제외한 순수 입찰가는 현재 시세를 고려할 때, 투자 수익을 기대하기 어려운 수준입니다.

보수적으로 접근할 경우, 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 이는 총 투입 금액이 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원에 달하며, 시세 7,000만원과 비교하면 여전히 높은 부담입니다.

따라서 현 시점에서는 보증금 인수 부담으로 인해 적극적인 입찰보다는 관망하거나, 인수되는 보증금보다 현저히 낮은 금액으로만 접근하는 것이 바람직합니다.

본 물건은 투자 가치가 매우 낮으므로, 입찰을 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.