나이스옥션 법원경매 대구 2025타경953 [1] 대구광역시 동구 불로동 990-12 리버캐슬 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 불로동 소재 불로초등학교 북서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트
단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 3층 301호 1개 호수로서,
사용승인일 : 2016.1.8.
외 벽 : 스톤코드 및 몰탈위페인트 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으포 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 불로동 990-12 : 제2종일반주거지역((12층이하)), 소로2류(폭 8m~10m)(2021-12-30)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육
환경보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,군용
비행장소음대책구역 제3종구역(2021-12 -29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해
보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)<추가기재> 하천구역에 대하여는
건설과 문의바람

(2) 불로동 990-25 : 제2종일반주거지역((12층이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역
(2018-04-10)<추가기재> 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대구지방법원 2025타경953 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 불로동 990-12 리버캐슬 102동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 181,000,000원

* 토지 면적: 48.76㎡ (약 14.75평)

* 토지 지분: 48.757㎡ (약 14.75평)

* 건물 면적: 70.06㎡ (약 21.19평)

* 건물 지분: 70.06㎡ (약 21.19평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 해성신용협동조합

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 3층 301호

* 사용 승인일: 2016년 1월 8일

2. 입지조건

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* 위치: 대구광역시 동구 불로동 소재 불로초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 주변으로는 아파트 단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 본건 인근의 교통시설 및 편익시설과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 또한, 북서측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 물건이 위치한 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 이외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 하천구역에 대한 사항은 건설과 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 을3 근저당권 (광장신용협동조합, 182,000,000원, 2016년 1월 21일 접수) 입니다.

* 주요 권리 내역:

* 갑1: 소유권보존 (박종배, 2016년 1월 12일 접수)

* 갑2: 소유권이전 (박수빈, 2016년 1월 21일 접수, 매매 금200,000,000원)

* 갑3: 가압류 (해성신용협동조합, 65,000,000원, 2024년 7월 15일 접수)

* 갑6: 강제경매 (해성신용협동조합, 81,903,561원, 2025년 7월 8일 접수, 대구지방법원 2025타경953)

* 갑7: 임의경매 (광장신용협동조합, 2025년 9월 5일 접수, 대구지방법원 2025타경1068)

* 등기부채권 총액: 247,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

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* 주변 시설: 본건 주변에는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 불로초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 지역 개발: 불로동 일대는 도시재생 뉴딜 사업이 진행되고 있으며, 주민 커뮤니티 공간 조성 및 노후 주택 수리 지원 사업 등이 추진되고 있어 향후 지역 환경 개선이 기대됩니다.

* 잠재적 혐오시설 및 환경 요인:

* 대구국제공항 및 K-2 공군기지와 인접하여 항공 소음 문제가 심각할 수 있습니다. 또한, 고도 제한으로 인해 건축물 높이에 제약이 있을 수 있습니다.

* 불로동 일부 지역에서 폐기물 및 폐차량 무단 방치로 인한 환경 문제가 발생하고 있다는 보도가 있습니다. (2026년 1월 기준) 해당 문제가 본건과 직접적인 관련이 있는지, 또는 주변 환경에 영향을 미치는지 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 주변에 축사가 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 악취 등의 불편함이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

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* 교통: 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가되나, 군사공항 인근으로 항공기 소음이 상존할 수 있습니다.

* 교육: 불로초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 어느 정도 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 유사한 주거 형태의 주택들이 다수 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 복잡한 권리 관계: 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 낙찰 후 추가적인 권리 정리가 필요할 수 있습니다.

* 항공 소음 및 고도 제한: 대구국제공항 및 K-2 공군기지와 인접하여 지속적인 항공기 소음이 발생할 수 있으며, 이는 주거 쾌적성을 저해할 수 있습니다. 또한, 공군기지 관련 고도 제한 규정이 적용될 수 있습니다.

* 환경 문제: 일부 지역의 폐기물 방치 및 무단 투기 문제는 단기적인 문제가 아닌 지속적인 관리 소홀로 인한 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 제2종일반주거지역 내에서도 '12층 이하' 제한, 비행안전구역, 소음대책구역 등 다양한 도시계획 및 군사시설 보호법 관련 규제가 존재하여 건축이나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 대구광역시 동구 불로동에 소재한 리버캐슬 102동 3층 301호 다세대주택입니다. 2016년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 군사 공항 인근이라는 입지적 특성으로 인해 항공 소음이 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 불법 쓰레기 투기 문제에 대한 최근 보도가 있어 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 권리 관계가 복잡하고 임대차 현황이 불분명한 점은 경매 진행 시 주의해야 할 사항입니다. 그럼에도 불구하고, 초등학교 인근이라는 점과 도시 재생 사업 추진 지역이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰 전략 수립이 가능해 보입니다.

8. 투자 포인트

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* 비교적 최신 건축물: 2016년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 초등학교 인접: 불로초등학교가 가까워 자녀가 있는 가정의 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 도시재생 사업: 지역 내 도시재생 사업 추진으로 향후 생활 환경 개선 및 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 소유권 관련 복잡성을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 정보 중 본건과 유사한 조건(건축 연도, 면적)을 가진 물건을 비교 분석해 볼 때, 2017년 건축된 64.46㎡ 면적의 다세대주택이 120,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 615만원/평이며, 본건의 건물 면적 70.06㎡(약 21.19평)에 적용 시 약 130,000,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

감정가 181,000,000원은 추정 시세보다 높게 책정되어 있으므로, 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 군사 공항 소음, 불법 쓰레기 투기 가능성 등의 잠재적 리스크와 복잡한 권리 관계를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 추정 시세와 감정가, 그리고 각종 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 145,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.