나이스옥션 법원경매 천안 2025타경611 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-1 지하층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 ‘천안신용초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상복합 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 도보권 내에 시내버스 정류장과 지하철1호선 '쌍용역'이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1,2,4,5)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 내 제지하층 제비101호, 제비102호, 제비103호 및 1층 102호로서,
(사용승인일:2011.12.13.)
외 벽 : 석재류 붙임 및 강화유리 등 마감,
내 벽 : 세멘몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감,
바 닥 : 바닥타일 등 마감,
창 호 : 새시창호 등임.

기호(3)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 내 제지하층 제비101호로서,
(사용승인일:2011.12.13.)
외 벽 : 석재류 붙임 및 강화유리 등 마감,
내 벽 : 세멘몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감,
바 닥 : 바닥타일 등 마감,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1,2,3) : 운동시설(헬스장/상호명:더블엑스짐),
기호(4) : 소매점(아이스크림 할인점),
기호(5) : 업무용(회의실/상호명:MG새마을금고 천안서부)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 시스템에어컨 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 세장형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.
기호(2) : 유사 'ㄱ'자형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

기호(1) : 서측으로 노폭 약 35미터의 대로와, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접하며,
기호(2) : 서측으로 노폭 약 35미터의 대로와, 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>이며,
기호(2) : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 통합하여 하나의 헬스장으로 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경611 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-1 지하층비101호 (신방동 886-1번지, 서부대로 270)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 2,297,000,000원

* 토지면적: 433.44㎡ (약 131.12평)

* 건물면적: 877.99㎡ (약 265.61평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 천OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항:

* 일괄매각.

* 본건 건물 일부(기호1,2,3)는 통합하여 하나의 헬스장(더블엑스짐)으로 사용 중임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 사용승인일: 2011년 12월 13일

* 건축물 용도: 업무시설, 제1종/2종 근린생활시설, 운동시설 등

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2020년 6월 17일자 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권

* 등기부 채권 총액: 1,920,000,000원

* 감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 '천안신용초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상복합 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 도보권 내에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 '쌍용역'이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 양호한 편임.

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역에 위치하고 있으며, 천안신용초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있음.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 쌍용역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리함. 본건은 서측으로 노폭 약 35미터의 대로와 북측 및 동측(또는 남측)으로 노폭 약 8미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수함.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속함.

* 대로 1류(폭 35m~40m) 및 소로 2류(폭 8m~10m)에 접함.

* 가축사육제한구역, 천안신용초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 도로 상황: 서측으로는 노폭 35미터의 대로, 북측 및 동측으로는 노폭 8미터의 도로와 접하여 차량 통행 및 진출입이 용이함.

* 주변 시설: (google.com 검색 결과 기반)

* 본건 주변은 신방통정지구와 같이 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부함.

* 각종 상업 시설, 금융기관(MG새마을금고), 편의점, 식당 등이 밀집한 상업 중심지에 속함.

* 천안신용초등학교가 인접하여 있어 교육 환경이 양호하며, 쌍용공원 등 녹지 공간도 인근에 위치함.

* 특이할 만한 혐오시설이나 기피 시설은 파악되지 않음.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 등기부상 권리 관계:

* 말소기준권리인 2020년 6월 17일자 근저당권 이하 모든 후순위 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 본건은 공동담보로, 여러 채무에 대해 담보로 제공되었음을 알 수 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최영일 (더블엑스짐)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 7,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2017년 7월 13일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 최영일은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됨. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 조건 및 명도 관련하여 추가적인 검토가 필요함.

* 기타 권리 사항: 채권자 천OOOOOOOO 외 다수 채권 존재.

4. 상권분석

* 현재 이용 상태: 본건은 지하층 일부(B101, B102)와 1층 일부, 그리고 다른 건물(886-8번지)의 지하층 B101호가 일괄 매각 대상에 포함된 것으로 보이며, 이 중 B101, B102 (886-1번지)와 B101 (886-8번지)는 '더블엑스짐'이라는 상호로 통합하여 운동시설로 사용 중임. 또한, 일부 호실은 소매점(아이스크림 할인점) 및 업무시설(MG새마을금고)로도 이용되고 있어 복합적인 상업 기능을 수행하고 있음.

* 주변 상권 특성: 본건이 위치한 신방동 일대는 대규모 아파트 단지(신방통정지구 등)와 상업 시설이 밀집한 지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖춘 상권임.

* 상권 활성화 요인: 인근 아파트 단지 주민들과 더블엑스짐을 이용하는 고객층, 그리고 인근 상업시설 이용객들을 중심으로 안정적인 수요가 예상됨. 지하철 쌍용역 역세권이라는 점도 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용함.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 쌍용역이 도보권 내에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리함.

* 편의시설: 아파트 단지 인근에 위치하여 마트, 편의점, 은행, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 교육시설: 본건 인근에 천안신용초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 주변에 다수의 교육기관이 밀집해 있어 교육 환경이 우수함.

* 녹지 및 휴식 공간: 쌍용공원 등 소규모 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최영일(더블엑스짐) 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁이나 협상 비용을 고려해야 함. 비록 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 명도 지연 가능성은 언제나 존재함.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 물건은 채무의 규모가 크거나 복잡한 권리 관계를 가질 수 있어, 경매 절차 및 물건의 가치 평가 시 면밀한 분석이 필요함.

* 통합 사용으로 인한 공실 위험: 현재 헬스장으로 통합 사용 중인 점은 긍정적일 수 있으나, 만약 해당 임차인이 계약을 종료하거나 이탈할 경우, 개별 호실로 분할하여 재임대하는 과정에서 공실이 발생하거나 임대 수익이 감소할 위험이 있음.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동의 우수한 입지에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 상권으로서의 잠재력이 높다고 평가할 수 있습니다. 특히 지하철 쌍용역 역세권이라는 점과 주변의 아파트 단지들은 안정적인 임대 수익 확보에 유리한 조건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 투자 시에는 이러한 부분을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 아파트 단지와 상업시설이 밀집한 배후 수요 풍부한 지역에 위치.

* 뛰어난 교통망: 지하철 1호선 쌍용역 역세권 및 대로변 인접으로 뛰어난 접근성.

* 복합 용도 가능성: 현재 헬스장, 소매점, 업무시설 등으로 활용 중이며, 향후 다양한 업종으로의 전환 가능성 보유.

* 안정적 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 상업 시설 이용객을 통한 꾸준한 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,297,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원으로 책정되어 있어, 낙찰자의 추가적인 금전적 부담은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건이라는 특수성을 감안할 때, 실제 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 물건의 현황, 향후 명도 가능성 및 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받아 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 수행하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.