나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15859 [1] 충청남도 홍성군 은하면 덕실리 165 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 홍성군 은하면 덕실리 소재 ""점말골"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택,
전, 답 등 농경지, 자연림 상태의 임야 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재 하는 등 제반교통
사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, ""전 및 일부 도로""로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 동측으로 노폭 약3~4미터의 포장도로(본건 토지 일부 포함)와 접하며,
차량접근이 가능하나 남동측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하나 본건 토지가 도로
대비 약 1~2미터 저지대에 위치하여 직접 차량 접근은 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m이내 : 소(700제곱미터미만)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목이 ""전""이나 ""전 및 일부 도로""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

-공부상 '전'이나 일부 '도로'로 이용중임.
-지적도상 맹지임
-농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15859 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 은하면 덕실리 165

* 용도: 전 (농지)

* 감정평가액: 93,296,000원

* 토지면적: 1,372.00㎡ (약 415.03평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광천농업협동조합 (등기부 기준)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 공부상 지목은 '전'이나 일부 '도로'로 이용 중임. [cite: provided]

* 지적도상 맹지임. [cite: provided]

* 농지취득자격증명서 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환). [cite: provided]

* 본건 토지는 농업 관련 시설이 밀집한 지역에 포함되며, 축산지구 지정이 추진되고 있어 향후 시설 현대화 및 악취 개선 등의 노력이 있을 수 있음.

1.3. 토지 이용 및 개발계획

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (200m 이내 소 사육 제한) [cite: provided]

* 은하면 지역은 농촌공간계획을 통해 지역 발전을 도모하고 있으며, 축산지구 및 마을보호지구 지정이 추진되고 있음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 충청남도 홍성군 은하면 덕실리 소재 "점말골" 남동측 인근에 위치하고 있음.

* 주변은 농가주택, 전, 답 등 농경지, 자연림 상태의 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역임. [cite: provided]

* 덕실리는 지역 내에서 한돈 및 한우 농가가 밀집한 지역으로, 축산지구 조성 계획이 있는 곳임.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근은 가능하나, 지적도상 맹지이며 동측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함. [cite: provided]

* 남동측으로도 포장도로가 있으나, 본건 토지가 도로 대비 약 1~2미터 저지대에 위치하여 직접적인 차량 접근은 어려움. [cite: provided]

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임. [cite: provided]

* 서해안고속도로 광천IC는 약 12km 거리에 위치해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부채권 총액: 44,329,600원 [cite: provided]

* 말소기준권리: 2023년 4월 24일자 근저당권 (광천농업협동조합, 24,000,000원) [cite: provided]

* 말소 예정 권리:

* 근저당권 (광천농업협동조합, 24,000,000원) - 말소기준권리 [cite: provided]

* 가압류 (김학만, 20,329,600원) [cite: provided]

* 임의경매개시결정 (광천농업협동조합) [cite: provided]

* 압류 (금천세무서장) [cite: provided]

* 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite: provided]

* 임대차 관계는 파악되지 않았으며, 임대 내역은 미상임. [cite: provided]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 은하면 덕실리는 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역임. [cite: provided]

* 주변에 농가주택이 산재해 있으며, 지역적으로는 축산업(한돈, 한우) 농가가 밀집한 특성을 보임.

* 은하면 전체적으로 농촌공간 재구조화 및 재생을 통한 지역 발전을 추진 중이며, 축산지구 조성 계획 등이 진행 중임.

* 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 인접 지역(예: 홍성읍, 광천읍)에 분포할 가능성이 높으며, 본건 자체는 농업 중심의 지역 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함. [cite: provided]

* 은하면 행정복지센터, 은하초등학교, 홍성군 보건소 은하보건지소, 은하우체국, 광천지구대 은하치안센터, 은하119지역대 등 기본적인 공공 행정 및 복지 시설이 은하면 소재지에 자리하고 있음.

* 지역 특성상 주민 생활 편의를 위한 시설은 은하면 소재지나 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 제약

* 농지이므로 농지법에 따라 농지취득자격증명서 제출이 필수적이며, 미제출 시 매각 무효 및 보증금 미반환 등의 불이익이 발생함. [cite: provided]

* 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 속하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음. [cite: provided]

6.2. 접근성 및 이용 제한

* 지적도상 맹지이며, 도로와의 높이 차이로 인해 차량의 직접적인 접근이 어렵다는 점은 본건 이용에 있어 중요한 제약 사항임. [cite: provided]

* 토지가 공부상 '전'이나 일부 '도로'로 이용 중이라는 점은 향후 경계 분쟁 또는 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 부분임. [cite: provided]

6.3. 지역 특성으로 인한 고려사항

* 덕실리 일대에 축산 농가가 밀집하고 축산지구 개발이 계획되어 있어, 향후 악취 문제 개선 노력에도 불구하고 관련 민원 발생 가능성 또는 환경적 요인을 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 홍성군 은하면 덕실리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 93,296,000원임. 경매절차상 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 농지취득자격증명서 제출 의무, 맹지 및 도로 접근성 제약, 공부상 지목과 현황의 차이 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있음. 주변 지역은 농업 중심의 농촌 지역이며, 일부 축산 농가가 밀집해 있고 관련 지구 개발 계획이 있는 점은 향후 토지 이용 및 가치에 영향을 줄 수 있음.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 가치: 농업 생산을 위한 토지로서의 기본적인 가치를 보유하고 있음.

* 개발 잠재력: 은하면 지역의 농촌공간 계획 추진과 축산지구 개발 계획 등은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 동인이 될 수 있음.

* 상대적으로 낮은 경쟁률 기대: 명확한 리스크 요인들로 인해 일반 투자자들의 관심이 낮을 수 있어, 관련 경험이나 지식이 있는 실수요자 또는 투자자에게는 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

상기 물건은 농지취득자격증명 요구, 맹지, 도로 접근성 문제 등 명확한 인수 및 이용의 제약이 존재합니다. 또한, 주변 지역의 축산 농가 밀집 및 개발 계획은 긍정적 요인과 부정적 요인을 동시에 내포하고 있습니다. 이러한 제반 사항 및 현황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 93,296,000원을 기준으로 잠재적 리스크에 대한 충분한 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 구체적인 입찰가는 시장 상황, 응찰자 수, 본건에 대한 최종적인 권리 분석 및 현장 조사 결과 등을 바탕으로 결정해야 할 것이나, 일반적으로 감정가의 60~80% 수준에서 검토를 시작하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.