나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502930 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 20층2013호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""세종도서관"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상가, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 동까지 차량의 진출입이 가능하고 인근편익시설, 시내버스정류장 등으로의 접근성 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4~지상20층 중 제20층 제2013호 단일세대로서,
- 외벽 : 돌붙임, 몰탈위 페인팅 마감등
- 창호 : 샷시창호 마감등.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동서남북측 4방향으로 각각 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 용도지역은 '중심상업지역'임.
(자세한 사항은 토지이용계획확인서 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 현장조사 시 관계인의 부재로 내부는 직접 육안으로 확인하지 못하였음.

물건 비고

조창현 : 신청채권자이며, 대전지방법원 세종특별자치시법원의 임차권등기명령(2025카임1029)에 의한 주택임차권등기(을구 순위 1번)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502930 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 20층 2013호

용도: 오피스텔

감정가: 90,000,000원

토지면적: 6.13㎡ (약 1.86평)

토지지분: 6.13㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.74㎡ (약 7.18평)

건물지분: 23.74㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조

건축물 정보:

- 건물명: 푸르지오시티

- 준공년도: 2014년

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 4층 ~ 지상 20층 중 제20층

- 전유부분: 제2013호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 어진동 소재 "세종도서관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상가, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 편익시설, 시내버스정류장 등으로의 접근성 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

* 토지 이용상태 및 인접 도로

토지는 대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 동서남북 4방향으로 포장도로를 이용 중입니다.

* 토지이용계획

확인서상 용도지역은 '중심상업지역'입니다.

3. 권리분석

본 물건은 채권자 조 에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리

세종세무서장의 압류 (접수일자: 2024-08-22)가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021-01-08

배당신고일자: 2025-02-10

대항력: 있음

* 등기부 요약

- 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 조 , 금액: 90,000,000원, 인수 조건)

* 전입일자: 2021-01-08, 확정일자: 2021-01-08

* 본 임차인은 대항력 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

- 갑구 8번: 강제경매 (채권자: 조 , 금액: 90,000,000원, 말소 조건)

* 본 경매 개시 결정으로 말소기준권리(압류)보다 후순위이며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 권리분석 요약

을구 1번의 임차권은 선순위이며 대항력이 있어 매수인이 인수해야 합니다. 조 는 채권자이면서 동시에 해당 물건의 임차인이기도 합니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 어진동 지역은 상가, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 중심상업지역으로, 생활 편의시설 및 업무 시설이 밀집된 지역입니다. 복합적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 건물 편의시설

건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설

"세종도서관"이 인근에 위치하며, 주변 상가 및 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 시내버스정류장 접근성이 양호합니다.

* 기타 사항

현장 조사 시 관계인 부재로 인해 내부를 직접 확인하지는 못했습니다. 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 위험

을구 1번의 주택임차권(조 )은 대항력이 있어 보증금 90,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가가 배당을 통해 전부 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 될 수 있음을 의미합니다.

* 내부 확인 미흡

현장 조사 시 관계인 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 물건의 실제 상태나 하자 여부에 대한 파악이 부족합니다.

* 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로, 기존 임대차 계약의 승계 또는 공실 여부 등 임대 수익에 영향을 미칠 수 있는 정보가 불확실합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 대항력 있는 선순위 임차인(조 )의 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 존재합니다. 채권자와 임차인이 동일인(조 )이라는 특이점이 있으나, 물건명세서상 명시된 바와 같이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 투자 시 이를 최우선으로 고려해야 합니다. 내부 확인 미흡과 임대 관계 미상 등의 추가적인 리스크도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역의 우수한 입지

* 비교적 현대적인 건물 (2014년 준공)

* 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(23.74㎡)의 푸르지오시티 오피스텔은 2026년 5월에 80,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 90,000,000원입니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(조 )의 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이 임차권이 매수인에게 인수된다고 가정할 때, 보증금 90,000,000원은 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 됩니다.

물건의 시장 가치(약 80,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(90,000,000원)을 제외하면, 이론적으로는 음수(-)의 가치를 가집니다. 이는 현재 시점에서 해당 부동산의 시장 가치가 인수해야 할 채무보다 낮다는 것을 의미합니다.

따라서, 인수한 보증금을 고려할 때, 높은 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 보수적으로 40,000,000원 으로 제안합니다. 이는 보증금 90,000,000원을 인수할 경우 총 지출액이 130,000,000원이 되어 시장 가치를 초과하게 되므로, 신중한 접근이 요구됩니다. (총 예상 지출액: 입찰가 40,000,000원 + 인수 보증금 90,000,000원 = 130,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.