나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502860 [1] 대전광역시 유성구 구암동 622-2 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 '유성고등학교'서측 인근에 소재하는 연립주택
통칭 '럭키빌라3동'으로서, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이
혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등, 제반 대중
교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 제2층 제204호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창 호 :

이용상태

연립주택으로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 연립주택으로서 진입로 및 도로상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,
상대보호구역(2022-12-30)(벧엘유치원)<교육환경보호에관한법률>,
상대보호구역(2022-12-30)(유성원광유치원)<교육환경보호에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

등기사항증명서상 갑구 2번 백현숙지분은 이 법원 2018타경104481 사건에서 주식회사 텔루스가 낙찰받은 상태이나, 소유권이전등기 미촉탁으로 인하여 갑구 15번 강제경매개시결정, 갑구 22번 통영세무서의 백현숙지분에 대한 압류등기는 미말소 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502860 (1)

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 백OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 유성구 구암동 622-2 2층204호 (대전광역시 유성구 유성대로642번길 34, 2층 204호)

* 용도: 연립주택

* 감정가: 126,000,000원

1.3. 면적 및 건물 구조

* 토지 면적: 62.99㎡ (약 19.05 평)

* 토지 지분: 62.9901356350185㎡

* 건물 면적: 66.08㎡ (약 19.99 평)

* 건물 지분: 66.08㎡

* 토지/건물 일괄 매각 대상

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 제2층 제204호

* 전체 건물 연면적: 816㎡ (약 246.84 평)

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 '유성고등학교' 서측 인근에 위치한 연립주택 '럭키빌라3동' 내 204호입니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 형태는 세장형의 평지이며, 연립주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 주요 제한 사항:

* 가축사육제한구역 (전부 제한 구역)

* 상대보호구역 (벧엘유치원, 유성원광유치원)

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권은 여러 명의 공동 소유로 파악되며, 상속 및 지분 이전 등을 통해 소유 관계가 복잡하게 형성되어 있습니다.

* 주식회사 텔루스는 해당 물건의 지분에 대해 공매 낙찰 및 강제 경매 개시 결정을 받은 이력이 있습니다.

* 국세 및 지방세 관련 압류 내역 (통영세무서, 대전세무서)이 존재합니다.

* 유창균 지분에 대한 가압류 내역 (경기신용보증재단, 소상공인시장진흥공단)이 존재합니다.

* 백정숙의 공유물분할을 위한 임의경매(본건) 개시 결정이 말소 기준 권리입니다.

3.2. 말소 기준 권리

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2018년 8월 1일에 접수된 '갑구 15번 강제경매개시결정 (주식회사 텔루스)'입니다.

* 따라서, 말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

* 본 건은 공유물분할을 위한 경매로서, 일반적으로 말소기준권리(갑구 15번 강제경매)보다 선순위인 권리들은 인수될 수 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리(갑구 15번, 2018.08.01.) 이전의 권리로는 갑구 1번(소유권), 갑구 2번(소유권), 갑구 10번(주식회사 텔루스 지분 이전), 갑구 12번(이덕형 지분 이전), 갑구 13번(주식회사 텔루스 가처분, 말소 처리됨) 등이 존재합니다.

* 갑구 13번의 주식회사 텔루스 가처분은 등기상 말소로 기재되어 있어 인수 대상이 아닐 것으로 보입니다.

* 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 등기사항증명서상 갑구 2번 백현숙 지분은 이 법원 2018타경104481 사건에서 주식회사 텔루스가 낙찰받은 상태이나, 소유권이전등기 미촉탁으로 인하여 법적 관계가 복잡합니다.

* 이로 인해 갑구 15번 강제경매개시결정이 말소기준권리가 되었으며, 갑구 22번 통영세무서의 백현숙 지분에 대한 압류 등기 또한 미말소 상태로 잔존하고 있다고 기재되어 있습니다. (참고: 갑구 22번은 말소기준권리(갑구 15번)보다 후순위이나, 특이사항으로 언급되어 있음에 따라 매각으로 인한 소멸 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

* 주식회사 텔루스가 해당 지분을 낙찰받았음에도 소유권 이전 등기가 되지 않은 부분은 향후 낙찰자의 소유권 확보 과정에서 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 위험이 크므로, 반드시 법률 전문가의 면밀한 검토를 받으시기 바랍니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 현황

* 주거지대 내 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 대규모 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

4.2. 교통 및 편의시설

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 위치해 있을 것으로 예상됩니다. (지도 등 외부 지도 서비스를 통해 주변 시설 현황 확인 권장)

* 현재까지 확인된 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

4.3. 학군 정보

* 인근에 유성고등학교가 소재합니다.

* 유성초등학교, 유성중학교 등 교육 시설이 근거리에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

* 등기부상 주식회사 텔루스의 낙찰 지분에 대한 소유권 이전 등기가 미촉탁된 복잡한 권리 관계가 존재합니다. 이는 향후 소유권 확보 과정에서 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 위험이 있습니다.

* 공유물 분할 경매 특성상, 공동 소유자 간의 이해관계 조정 및 법적 절차 진행에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 도시지역 제2종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 학교보호구역 등의 지역적 제한이 있습니다.

6. 투자 포인트

* 대전광역시 유성구라는 입지적 장점을 가지며, 주변 개발 잠재력이 있습니다.

* 감정평가액 대비 시세 분석 시, 권리 관계 문제가 해결될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 수 있습니다.

* 전용면적 대비 토지 지분이 상대적으로 넓은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 주식회사 텔루스의 지분 낙찰 후 소유권 이전 등기가 미촉탁된 복잡한 권리 관계가 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 이 부분에 대한 명확한 법적 검토와 해결 없이는 낙찰 후에도 소유권 행사에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 따라서 본 건은 법률 전문가와의 심도 깊은 상담 및 철저한 권리 분석 후, 위험 부담을 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 126,000,000원입니다.

* 주변 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 66.08㎡)의 연립주택이 권리 관계가 명확할 경우 1억 6천만원 이상의 가치를 가질 수 있음을 시사합니다.

* 그러나, 본 건은 주식회사 텔루스의 낙찰 지분에 대한 소유권 이전 등기 미촉탁이라는 중대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 복잡한 권리 관계는 향후 소유권 확보 과정에서 상당한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성을 높이며, 이는 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려 요소입니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 리스크 해소를 위한 법률 자문 및 제반 비용을 감안해야 합니다.

* 이러한 위험 요인을 감안할 때, 입찰자는 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 감정가액 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 종합적인 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

* 보수적인 투자 관점에서 본 건의 예상 입찰가를 100,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.