나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3678 [1] 대전광역시 유성구 장대동 323-2 월드컵패밀리타운 104동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 소재 ""충남대학교 대덕캠퍼스"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재되어있는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제6층 제604호 단위호로서

외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 등

창호 : 새시창호 등임.

이용상태

주거용(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지 및 옥내소화전, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 2차선, 동측으로 노폭 약8m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(장대지구 토지구획정리사업) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(유성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(유성)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보.

대전지방법원 2025타경3678 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

본건은 대전광역시 유성구 장대동 323-2번지 월드컵패밀리타운 104동 6층 604호에 위치한 아파트입니다.

감정가는 536,000,000원이며, 토지 면적은 70.81㎡ (약 21.42평), 건물 면적은 125.74㎡ (약 38.03평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건.

본건은 대전광역시 유성구 소재 "충남대학교 대덕캠퍼스" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

제반 차량 접근이 자유롭고, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석.

본 건의 말소기준권리는 2014년 11월 26일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다.

따라서, 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리(을구 7번 김용식 근저당, 갑구 3번 이용주 가압류, 갑구 4번 김용식 임의경매)는 본 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 484,602,739원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 파악되었으나, 임대 관계는 미상임으로 확인되었습니다.

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석.

본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역으로 지구단위계획구역(장대지구 토지구획정리사업)에 포함되어 있으며, 소로2류(폭 8-10m) 및 중로2류(폭 15-20m) 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

주변은 주거지역으로 아파트 단지와 주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

또한, 충남대학교 대덕캠퍼스가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 수요가 예상됩니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보.

본건은 월드컵패밀리타운 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 해당 아파트는 2002년 4월 19일에 사용 승인되었습니다.

총 9개 동, 556세대로 구성되어 있으며, 본 건이 속한 104동은 22층 건물입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

총 주차 대수는 900대(지하 기계식 630대, 지상 기계식 270대)로, 세대당 주차 공간은 비교적 넉넉한 편입니다.

전기차 충전기도 지하에 18대 설치되어 있습니다.

본 건은 아파트의 일반적인 주거용으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이나, 실제 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 이 경우 임대차 관계 확인 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가(536,000,000원)는 최근 실거래가(125.74㎡ 기준 40,500만원 ~ 49,000만원) 대비 높은 편입니다. 입찰 시 시세와의 격차를 충분히 고려해야 합니다.

* 단지 내 동-호수 정보 불일치: 제공된 JSON 데이터의 전유부 정보에서 1604호가 확인되었으나, 물건의 소재지는 6층 604호로 명시되어 있습니다. 실제 확인 시 정확한 호수 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견.

본건은 대전광역시 유성구의 주거 중심지에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

충남대학교 인근이라는 입지적 장점과 아파트 단지로서의 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소멸되는 권리가 많다는 장점이 있습니다.

다만, 감정가와 최근 시세 간의 차이가 존재하며, 임대 관계 미상이라는 리스크 요인이 있습니다.

신중한 권리 분석과 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트.

* 대전 유성구 중심 주거지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 충남대학교와 인접하여 임대 수익률을 고려할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 시 대부분의 부담이 소멸되어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 아파트 단지로서의 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가.

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(125.74㎡)의 거래가는 2026년 5월 40,500만원(2층), 2026년 6월 49,000만원(8층)으로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가(536,000,000원)는 이러한 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

6층이라는 중간층임을 고려할 때, 최근 실거래가 평균(약 44,750만원)보다는 높게, 최고 실거래가(49,000만원) 수준 또는 그 이상을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 480,000,000원으로 제안합니다.

본 제안가는 시세 조사를 기반으로 한 것이며, 입찰 참여 시 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 주변 시세 추가 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.