나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502894 [1] 세종특별자치시 나성동 732 세종모닝시티2차 7층727호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 나릿재마을5단지아파트 서측 인근에 위치하는 세종모닝시티2차 제7층 제727호로서, 부근은 도시형생활주택, 아파트단지, 근린상가 등으로 형성된 주택 및 상가지대임.

교통상황

본건 단지내까지 차량진입이 무난하며, 노선버스 정류장 및 제반 편익시설 등과의 거리 및 접근성 드으로 보아 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

■ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제7층 제727호로서,
외벽 : 화강석 및 홍석 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기.통신.소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지평탄한 토지이며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 공원용지 건너편으로 로폭 약40m 정도의 BRT도로가 통과하고, 북측으로 로폭 약25m, 서측으로 로폭 약15m 정도의 포장도로에 양면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 대전지방법원 2025타경502894 (1) 사건의 물건에 대한 분석 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경502894 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 732, 세종모닝시티2차 7층 727호

용도: 도시형생활주택

감정가: 117,000,000원

토지면적: 6.33㎡ (약 1.91평)

건물면적: 22.32㎡ (약 6.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 7층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 외벽은 화강석 및 홍석, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 전기, 통신, 소방, 승강기 및 지하 주차장 설비가 갖추어져 있습니다 [cite: Provided Info].

1.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 사다리형의 평탄한 토지로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다 [cite: Provided Info].

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 세종특별자치시 나성동에 소재하며, 나릿재마을5단지아파트 서측 인근에 위치한 세종모닝시티2차 건물 내 제7층 제727호입니다. 주변은 도시형생활주택, 아파트단지, 근린상가 등이 혼재된 주택 및 상가지대입니다 [cite: Provided Info].

2.2. 교통 여건

단지 내 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 동측으로는 약 40m 폭의 BRT 도로가 지나며, 북측으로는 약 25m, 서측으로는 약 15m 폭의 포장도로에 접해 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다 [cite: Provided Info].

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 [cite: Provided Info].

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 등기되어 있습니다. 등기부 요약에 따르면, 을구 3번으로 박혜선 씨의 주택임차권이 '인수'로 기록되어 있으며, 이는 매수인에게 승계되는 권리입니다 [cite: Provided Info].

3.2. 임차인 현황

임차인: 박혜선 (박 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 7일

확정일자: 2022년 2월 17일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 120,000,000원)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다 [cite: Provided Info]. 채권자인 박혜선 씨가 제기한 강제경매(갑5)는 말소 기준권리가 됩니다 [cite: Provided Info].

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

나성동은 세종시의 중심상업지역에 해당하며, 도시형생활주택, 근린생활시설, 판매시설 등이 복합적으로 입지한 지역입니다. 인근에 아파트단지와 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다 [cite: Provided Info].

4.2. 주변 상업시설

건물 자체에 근린생활시설이 포함되어 있으며, 주변으로도 다양한 근린상가 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다 [cite: Provided Info].

4.3. 교통 연계성

BRT 도로가 인접해 있어 세종시 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다 [cite: Provided Info].

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부근에 제반 편익시설이 있으며, 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다 [cite: Provided Info].

5.2. 교육 및 기타

주변에 아파트단지가 형성되어 있고, 학교 등 교육시설과의 거리도 도보로 접근 가능한 수준일 것으로 예상됩니다. (구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 120,000,000원의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 117,000,000원보다 높은 금액으로, 낙찰받더라도 추가적인 자금 투입이 불가피합니다.

6.2. 명도 관련

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 명도를 진행해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 상업 및 생활 인프라 접근성이 좋습니다. 그러나 120,000,000원의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있어, 실제 투자 결정 시에는 해당 금액을 포함한 총 실인수금액을 반드시 고려해야 합니다. 임차인이 채권자로 경매를 신청한 특이한 상황이므로, 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

세종시의 중심 상업지역에 위치하며 BRT 도로 인접으로 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

8.2. 소형 면적

22. 32㎡의 소형 면적으로 1인 가구 실수요자나 임대 수익을 위한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8.3. 시장 잠재력

행정중심복합도시인 세종시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 면적(약 20-21㎡)의 실거래가를 분석한 결과, 109,000,000원에서 116,000,000원 수준의 가격이 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 117,000,000원으로, 이는 주변 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 117,000,000원

주변 시세(유사 면적): 약 109,000,000원 ~ 116,000,000원

인수 보증금: 120,000,000원

본건의 예상 입찰가는 감정가인 117,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다. 낙찰가가 117,000,000원일 경우, 총 실인수금액은 117,000,000원(낙찰가) + 3,000,000원(보증금 부족분) = 120,000,000원이 됩니다. 따라서, 보증금 인수 부담을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9.3. 혐오시설 관련

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 본건 소재지와 직접적인 관련이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.