나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502947 [1] 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 8층836호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""도시통합정보센터"" 남서측 인근에 위치하는 에스알
파크시티 제8층 제836호로서, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이
소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는
등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상8층 중 제8층 제836호로서,

외벽 : 석재붙임 및 징크판넬 등 마감임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감임.
창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택(도시형생활주택(원룸형주택)), 판매시설(상점), 제1,2종근린
생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측, 남측 및 서측으로 폭 약 40미터, 24미터 및 18미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭
40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경502947 (1)

채권자: 이OO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 8층836호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하3층, 지상8층 건물 중 8층 836호

용도: 도시형생활주택(원룸형주택)

사용승인일: 2017년 10월 23일

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

건물 면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

감정가: 120,000,000원

1.4. 거래 종류 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 "도시통합정보센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 BRT 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지이용계획: 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40~50m), 중로2류(폭 15~20m)에 해당합니다.

제한상태: 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 박정선 (2018.02.07), 한해란 (2021.10.05, 매매 125,000,000원)

압류: 세종특별자치시 (2024.06.25), 세종세무서장 (2024.08.22)

임차권: 이가은 (2024.11.01, 보증금 128,000,000원) - 전입 2022.10.13, 확정 2022.10.13

강제경매: 이가은 (2025.07.14, 대전지방법원 2025타경502947)

등기부 채권 총액: 128,000,000원 (을구 1번 주택임차권 기준)

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 이가은 (성명 마스킹: 이 )

보증금: 128,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 10월 13일

배당신고일자: 2025년 07월 11일

대항력: 있음. 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추어 대항력이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 1번 주택임차권(이가은, 보증금 128,000,000원)이 기재되어 있습니다.

권리분석 결과, 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금은 10,539,820원으로 추정됩니다.

따라서 매수인은 총 10,539,820원의 보증금을 추가로 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

물건지 인근은 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이 밀집한 상업지대로서 유동인구 및 잠재적 수요가 풍부합니다.

도시통합정보센터 등 행정 및 공공기관이 위치하여 안정적인 수요 기반을 확보하고 있으며, BRT 교통망으로 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하3층, 지상8층 건물 중 8층 836호.

외벽: 석재붙임 및 징크판넬 마감.

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감.

창호: 새시 창호.

이용 상태: 도시형생활주택(원룸형 주택)으로 이용 중이며, 건물 전체는 공동주택, 판매시설, 제1,2종 근린생활시설 등으로 복합 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

단지명: SR파크시티

총 세대수: 299세대 (전체 단지 기준)

최고층/최저층: 8층 / 3층

해당 물건 호수: 8층 836호

전용면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

분양면적: 제공된 정보로는 파악하기 어렵습니다.

주차: 건물 내 실내 주차 292대 가능 (공동주택 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미배당 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이가은 씨의 보증금 중 배당에서 부족한 금액(10,539,820원)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 추가 매수 비용으로 작용합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역은 상업 및 행정 시설이 밀집한 지역으로, 일반적으로 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다. (다만, 철저한 현장 조사를 통해 재확인하시기를 권장합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 회수가 어려워 매수인이 일부 보증금(10,539,820원)을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

따라서 총 실질 취득가격을 신중하게 산정하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

세종시 중심상업지역 내 소형 주거/상업 복합 건물로서, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

BRT 역세권 인근으로 교통이 편리하여 1인 가구 및 직장인 대상의 임대 수요가 안정적일 것으로 보입니다.

최근 매매가를 고려할 때, 인수 보증금 부담을 감안한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

총 인수 보증금 (추정): 10,539,820원

매수인이 실질적으로 부담할 총 금액 = 입찰가 + 인수 보증금

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 22~23㎡)의 물건이 103,000,000원에서 120,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가 120,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금 10,539,820원을 고려하면 총 지출액은 약 130,539,820원이 됩니다.

이는 최근 거래가보다 높은 수준이므로, 총 실질 취득가가 감정가 수준에 맞춰지도록 입찰가를 조정해야 합니다.

예상 총 실질 취득가 범위: 약 115,500,000원 ~ 120,500,000원

이를 위한 입찰가는 대략 105,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

예를 들어, 110,000,000원에 입찰 시, 총 실질 부담액은 약 120,539,820원이 되어 최근 고가 거래와 유사한 수준입니다.

* 본 입찰가는 제공된 정보와 시장 시세를 바탕으로 한 제안이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.