나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502932 [1] 세종특별자치시 장군면 도계리 272 1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안감정 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 ""장군면사무소"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 다가구주택, 농경지 및 주거나지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호2) 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호4) 정방형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호5) 세장형의 평지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호2): 북측으로 로폭 약 4미터 내외, 서측으로 로폭 약 4미터의 포장도로[기호5) 토지]와 접함.
기호4): 서측으로 로폭 약 4미터의 포장도로[기호5) 토지]와 접함.
기호5): 도로부지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호2)·4)·5) 공히, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후면 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1)·3) 공히, 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 4층으로서,
(사용승인일: 2014.03.14)
외벽: 스톤판넬 및 일부 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호1)·3) 공히, 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기호1)·3) 공히, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- (확장형)발코니, 옥탑(계단실)은 감정평가 및 매각에 포함
- 현황은 ‘운산빌 101동’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502932 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 장군면 도계리 272 1동

* 건물 현황: 현황 ‘운산빌 101동’으로 파악됨

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 주용도는 단독주택(다가구))

* 감정가: 1,259,005,300원

* 토지 면적: 701.00㎡ (약 212.05평)

* 건물 면적: 522.42㎡ (약 158.06평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 5.50㎡ (감정평가 및 매각에 포함)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOO (등기부상으로는 한밭새마을금고 근저당권이 말소기준권리임)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트슬라브지붕 4층

* 사용승인일: 2014년 3월 14일

* 특이사항: 공동담보, (확장형)발코니 및 옥탑(계단실) 감정평가 및 매각에 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 "장군면사무소" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 농경지 및 주거지 등이 소재하는 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

* 토지 형태 및 이용 상태: 기호2) 사다리형, 기호4) 정방형, 기호5) 세장형의 평지로, 주거용 건부지 및 도로로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 북측 및 서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 근저당권(을17/을1), 접수일자 2014년 3월 21일이 말소기준권리로 판단됨.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 권리(근저당, 전세권, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 모두 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 보임.

* 등기부채권 총액(말소예정 채권 포함): 토지 총 751,744,647원, 건물 총 896,744,647원. 이는 말소될 권리를 포함한 총 채권액이며, 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 케이티아이 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원. 배당신고일 2025-07-23. 대항력 없음. (건물 등기부상 전세권설정으로 확인됨)

* 황 : (301호) 보증금 2,000,000원, 차임 370,000원. 전입 2023-08-02, 확정 2023-08-02. 배당신고일 2025-10-14. 대항력 없음.

* 조 : (401호) 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입 2021-10-19, 확정 2021-09-27. 배당신고일 2025-09-16. 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권으로 확인됨)

* 김 : (402호) 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원. 전입 2024-12-11, 확정 2025-07-22. 배당신고일 2025-09-26. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2023-03-21. 대항력 없음.

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2025-03-04. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2024-12-10. 대항력 없음.

* 안 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2025-02-05. 대항력 없음.

* 배 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2020-11-30. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 본 물건은 세종시 장군면 지역에 위치하여, "장군면사무소" 인근의 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변은 주거지와 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 지역보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

* 세종시 중심부와는 다소 거리가 있어, 중심 상권의 이점보다는 지역 커뮤니티 중심의 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 단독주택, 다가구주택, 농경지 등이 어우러진 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: "장군면사무소" 및 관련 공공기관이 가까이 있어 행정 이용이 편리합니다.

* 주거 편의: 장군면 소재지의 일반적인 편의시설은 이용 가능할 것으로 보이며, 대형 쇼핑 시설 등은 세종시 중심부로 이동해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 다수의 임차인이 등재되어 있으며, 비록 모두 대항력이 없으나 임대차 관계가 미상으로 표기된 임차인이 일부 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 협상이나 분쟁을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 명도 절차: 대항력 있는 임차인은 없으나, 모든 임차인과의 원만한 명도를 위해서는 이사비 등 협의 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(예: 공장, 축사, 폐기물 처리 시설 등)이 있는지에 대한 별도의 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 파악할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 세종특별자치시 장군면 도계리에 소재한 다가구주택으로, 토지 면적 701.00㎡(약 212.05평)와 건물 면적 522.42㎡(약 158.06평)를 포함합니다.

* 2014년 3월 14일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 총 감정가는 1,259,005,300원입니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 총 10명의 임차인이 있으나 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 주변은 단독주택, 다가구주택, 농경지 등이 혼재된 조용한 주거 지역이며, 교통 여건은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 무권리 인수: 낙찰자가 인수해야 할 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차권 등 특별한 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 소유권 관리가 명확합니다.

* 신축 건물: 2014년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 세종시 인근 지역: 세종시의 지속적인 개발에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있는 지역입니다.

* 다가구주택: 여러 가구에 임대를 놓아 안정적인 수익을 기대할 수 있는 구조입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,259,005,300원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 명도 예상 비용, 건물 상태 및 예상 수리 비용, 그리고 현지 시세 조사를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

* 보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 내부 상태 점검 및 주변 부동산 시세 조사를 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.