나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30660 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 학교 및 자연림이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상17층 건물내 제1502호로서,
(사용승인일 : 2018.01.15)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

""아파트""로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 및 승강기 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 평지로서 ""주거용""로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 김동준 : 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023.11.10.임
- 주택도시보증공사(임차인 김동준) : 경매신청채권자로 임차인 김동준의 임차보증금반환채권 양수인임 (대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 충주지원 2025타경30660 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 15층 1502호

용도: 아파트

감정가: 171,000,000 원

토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

토지지분: 49.2715㎡ (약 14.9평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.8332㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

사용승인일: 2018년 1월 15일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교 및 자연림이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 3.인접 도로상태

남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.채권 및 권리관계

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2018년 1월 17일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

말소되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (을1: 우리은행 근저당, 을2: 김동준 주택임차권, 갑2: 주택도시보증공사 강제경매)

1.3. 2.인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 3.임차인 현황

임차인: 김

보증금: 122,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 18일

확정일자: 2021년 8월 18일

배당신고일자: 2023년 11월 10일

대항력: 없음

비고: 임차인 김동준은 주택임차권 등기권자로서, 주택도시보증공사가 임차인의 보증금반환채권을 양수하여 경매를 신청하였습니다. 다만, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 4.주의사항

* 주택임차권 등기권자로서 주택임차권 등기일은 2023.11.10.입니다.

* 주택도시보증공사(임차인 김동준)는 경매신청채권자로 임차인 김동준의 임차보증금반환채권 양수인이며, 대항력 및 우선변제권을 승계하였다고 명시되어 있으나, 임차인 현황 상 대항력이 없는 점을 유의해야 합니다.

1.3. 5.특이사항

공동담보 물건입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시설

본건은 중앙탑초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지와 학교, 자연림이 혼재된 주거 지역입니다. 상업 시설은 주변 아파트 단지 내 또는 인근 상가 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.4. 2.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 부동산 인근에 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.단지 및 세대 정보

아파트명: 충주신우희가로 아파트

사용승인일: 2018년 1월 15일

총 동수: 11개 동

총 세대수: 741세대

본건 위치: 102동 15층 1502호

전용면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

1.5. 2.주요 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 있으며, 인근 학교와 자연림이 있어 교육 및 생활 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리관계 리스크

임차인 김동준의 경우, 등기상 주택임차권이 존재하나 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미하며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 관련 법적 절차 및 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2.기타 리스크

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 관련 내용을 추가로 파악할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 신축된 아파트로, 비교적 신축 연차가 짧고 입지 및 교통 환경이 보통 수준입니다. 대항력 없는 임차인이 있으나, 낙찰자가 인수할 보증금은 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임차인 관련 최종적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 사용 승인으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 없는 임차인으로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주거 환경: 학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 자연림 인근으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석:

최근 2026년 6월 23일에 유사 면적(59.83㎡~59.95㎡)의 거래가 148,000,000원에서 150,000,000원 사이에 이루어졌습니다.

시세 동향:

유사 면적 아파트의 현 시세는 약 148,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가: 171,000,000원

예상 입찰가:

감정가는 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없고 권리 관계가 명확한 점, 신축 연식 등을 고려할 때, 최근 시세 범위인 148,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.