나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30643 [1] 충청북도 충주시 봉방동 143-3 상지씨티빌아파트 101동 5층515호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 ""봉방동주민센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주변환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는바 대중교통은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공(판넬)지붕 11층 건물내의 제5층 제515호로서,
외벽 : 세멘몰탈 위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감
바닥 : 장판깔기 등 마감
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지상주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측과 북서측으로 각각 노폭 약 6M, 10M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충주지원 2025타경30643 (1)호로, 충청북도 충주시 봉방동 143-3 소재 상지씨티빌아파트 101동 5층515호에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 충주지원 2025타경30643 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 봉방동 143-3 상지씨티빌아파트 101동 5층515호 (신주소: 충청북도 충주시 봉방4길 38)

* 용도: 아파트

* 감정가: 45,000,000원

* 토지면적: 25.42㎡ (약 7.69평)

* 건물면적 (전용면적): 25.19㎡ (약 7.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (김 )

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 해당 사항 없음

* 특수물건정보: 공동담보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 박공(판넬)지붕 11층 건물 내 5층 515호

* 건물 사용승인일: 2002년 1월 25일

* 아파트 단지 정보: 상지씨티빌아파트, 총 177세대, 최고 11층 (본건 5층)

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "봉방동주민센터" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주변환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (김 )

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건입니다.

* 권리관계:

- 2002-01-30: 소유권보존 (상지건설주식회사)

- 2016-12-29: 소유권이전 (김대성)

- 2020-02-03: 소유권이전 (정경성) (2018타경2376 임의경매)

- 2025-02-24: 가압류 (김동남, 금300,970,631원) - 말소기준권리

- 2025-07-08: 강제경매 (김동남, 302,026,231원) - 본건

* 총 채권액 (본건 기준): 302,026,231원

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 2025년 2월 24일자 김동남 귀하의 가압류 이하 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 파악된 정보로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부 요약상 지상권 등은 명시되지 않음)

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관례 및 기타: 미상

- * 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본건의 경우 임차인 현황이 미상으로, 인수 대상 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 보증금 등 관련 사항을 직접 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 충주시 봉방동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 상권입니다. 주변에 봉방동주민센터가 위치하고 있으며, 간선도로 및 버스정류장이 인접하여 외부와의 접근성이 양호합니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 상지씨티빌아파트

* 동/호수: 101동 5층 515호

* 공급면적 (전용면적): 25.19㎡ (약 7.62평)

* 아파트 준공년도: 2002년 1월 25일

* 단지 규모: 총 177세대, 최고 11층 (본 물건은 5층)

* 주차: 총 125대 주차 가능 (옥내 8대, 옥외 117대)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 임차인 현황이 미상이며 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 미회수 또는 추가 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 현장 확인 및 법률 자문을 통해 명확히 해야 합니다.

* 공동담보 리스크: 본건이 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보물건의 경매 진행 상황 및 채무 관계를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

* 법적 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. (주변 지역 검색 결과 기준)

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 봉방동의 상지씨티빌아파트로서, 비교적 소형 평수(25.19㎡)의 아파트 경매 물건입니다. 감정가는 45,000,000원으로 책정되었으며, 최근 거래 사례를 볼 때 시세 수준은 비슷한 것으로 파악됩니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 현재 가장 큰 리스크 요인은 임차인 현황이 미상이라는 점입니다. 잠재적인 인수 대상 임차인 존재 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적 아파트: 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 면적입니다.

* 지역 내 시세: 최근 거래 사례를 바탕으로 안정적인 시세를 유지하고 있는 지역입니다.

* 잠재적 가치: 임차인 리스크 해소 시, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

- 2026년 4월: 40,500,000원 (8층)

- 2026년 5월: 50,000,000원 (3층)

- 2026년 6월: 41,000,000원 (9층)

* 최근 매매 평균가: 약 43,833,333원

* 감정가: 45,000,000원

* 종합 의견: 본건은 5층으로, 최근 거래된 층수(3층, 8층, 9층)와 비교 시 중간 정도의 층수입니다. 임차인 현황 미상 및 기타 경매 관련 부대 비용을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 39,000,000원 ~ 43,000,000원

* 추천 입찰가: 약 41,000,000원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 및 감정가 수준을 반영하며, 잠재적 위험 요소를 고려한 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.