나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20762 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-9 채움플러스 혁신1차 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호 가),다),라)
강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 ""한국관광공사"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 소재는 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.


일련번호 나)
강원특별자치도 원주시 무실동 소재 ""원주시청"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재하는 미성숙 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 가),다),라)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

일련번호 나)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가),다),라)
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제502호 외 2개호로서,
외벽 : 석재 마감, 강화유리 등.
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

일련번호 나)
철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 층 건물 내 제5층 제518호로서,
외벽 : 석재 마감, 복합 판넬 등
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 가),다),라) : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 나) : 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가),다),라)
위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 경보 설비 등이 있음.

일련번호 나)
위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 경보 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 가),다),라) : 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
일련번호 나) : 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호 가),다),라)
북측 및 남측으로 폭 약 16m 내외의, 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

일련번호 나)
남서측으로 폭 약 35m 내외, 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

반곡동 1905-9 :일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>
무실동 1721-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
무실동 1721-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

* 사건번호: 원주지원 2025타경20762 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-9 채움플러스 혁신1차 5층502호

* 건물명: 채움플러스 혁신1차

* 용도: 오피스텔

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 101,000,000원

* 토지면적: 5.31㎡ (약 1.61평)

* 건물면적: 28.08㎡ (약 8.50평)

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

* 강원특별자치도 원주시 반곡동에 위치하며, "한국관광공사" 북측 인근 및 "원주시청" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 각종 근린생활시설, 단독주택, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재된 상가지대로, 성숙 중이거나 미성숙 단계에 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

* 본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편이며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2025년 1월 8일 접수된 근저당권(을3)으로, 채권금액은 30,565,374원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조영주 (조 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입신고일(사업자등록일): 2024년 7월 25일

* 확정일자: 2024년 6월 25일

* 배당신고일자: 2025년 9월 9일

* 대항력: 있음

* 임차인 조 은 대항력이 있으나, 보증금 90,000,000원에 대한 인수 여부는 권리 분석 시 신중하게 검토해야 합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 유무를 고려한 추가 확인 필요)

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리(지상권 등)는 현재 파악된 바 없습니다. (단, 임차인 현황은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

* 본건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설, 단독주택, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재된 상업지역으로, 지역 활성화를 위한 개발이 이루어지고 있는 곳입니다.

4.2. 건물 용도 및 특성

* 건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 제1,2종 근린생활시설 용도로도 사용 가능합니다.

* 총 13층 건물 중 5층에 위치한 오피스텔(전용면적 28.08㎡)입니다.

* 건물은 2018년에 사용 승인되었습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육/문화 시설

* 원주시청 및 한국관광공사가 인근에 위치하여 관련 공공 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 다만, 주변에 구체적인 교육 및 문화 시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

5.3. 혐오시설

* 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 해당 지역은 일반상업지역 및 혁신도시 개발예정지구로 지정되어 있어, 생활 환경에 부정적인 영향을 미치는 시설의 입지는 제한적일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

* 가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 조 입니다. 보증금 90,000,000원에 대한 인수 여부는 철저한 조사가 필요하며, 만약 인수해야 하는 상황이 발생할 경우 실제 낙찰가가 상승하는 효과를 가져올 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매)가 말소될 예정이므로 법적으로는 깔끔한 권리관계가 예상됩니다. 그러나 임차인과의 관계는 별도 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

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7.1. 물건 요약

* 본 물건은 강원특별자치도 원주시 반곡동에 위치한 채움플러스 혁신1차 오피스텔로, 감정가는 101,000,000원입니다. 건물 면적 28.08㎡(약 8.50평)의 소형 오피스텔이며, 2018년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

7.2. 장단점 분석

* 장점:

* 원주시의 주요 시설(한국관광공사, 원주시청) 인근의 좋은 입지

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 양호한 상태 예상

* 혁신도시 개발 예정 지역으로 향후 가치 상승 기대

* 법적 권리관계가 비교적 명확함 (말소 예정 권리 다수)

* 단점:

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 90,000,000원의 보증금 인수 여부 불확실

* 경매 절차상 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성

8. 투자 포인트

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* 혁신도시 개발 수혜 지역에 위치하여 장기적인 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

* 오피스텔은 소액 투자가 가능하여 비교적 접근성이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

* 동일 건물(채움플러스 혁신1차) 내 유사 면적(27.36㎡~28.08㎡)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월, 4층: 120,000,000원

* 2026년 3월, 11층: 99,000,000원

* 2026년 3월, 8층: 99,000,000원

* 최근 거래가격을 기준으로 볼 때, 해당 물건의 시장 시세는 약 99,000,000원에서 120,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가는 101,000,000원으로, 시장 시세의 중간 정도에 해당합니다.

9.2. 입찰가 산정

* 본 물건의 예상 입찰가는 인근 유사 물건의 실거래가 및 감정가, 그리고 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원에 대한 인수 여부가 명확하지 않으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점과 말소기준권리 분석을 토대로, 임차인 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는다고 가정하고 입찰가를 산정합니다.

* 다만, 임차인 관련 추가 확인이 필수적이며, 만약 인수해야 할 경우 입찰가를 현저히 낮추거나 입찰을 보류해야 합니다.

* 시세 범위와 감정가를 고려하고, 임차인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 이에, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 100,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안합니다. (보수적으로는 감정가 이하도 고려할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.