나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50789 [1] 강원특별자치도 홍천군 북방면 하화계리 9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 북방면 하화계리 소재 '홍천자동차 운전전문학원'
남서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으
으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 평지로서, 주상용 건부지 및 일부 도로 등임.
기호(2): 부정형 평지로서, 나지 및 일부 도로 등임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 토지 남동측 일부가 노폭 4M 내외의 아스콘 포장도로임.
기호(2): 본건 토지 북서측 일부가 노폭 4M 내외의 아스콘 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구
역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,
소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구
역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내
) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,
개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법
제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).






기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구
역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,
소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구
역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내
) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,
개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2,3): 공부상 지목 '대'이나, 현황 일부 '도로 등'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건으로서,
외벽: 대리석 붙임 및 스타코 마감 등임.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등임.
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

기호(1) 지층: 근린생활시설 및 차고 등임.
기호(1) 1층: 단독주택(방1, 주방 및 거실1, 욕실1 등)임.
기호(1) 2층: 단독주택(방3, 욕실2 등)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 소방설비(화재탐지 및 경보), 가스보일러에 의한 난방설비
(1,2층) 및 시스템 냉·난방설비(지1층) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2,3 공부상 '대'이나 현황 '일부 도로 등'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 춘천지방법원 2025타경50789 (1) 사건에 대한 내용을 담고 있습니다.

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50789 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 홍천군 북방면 하화계리 9

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설 및 단독주택)

* 감정가: 693,262,800원

* 토지면적: 1094.00㎡ (약 331.3평)

* 건물면적: 338.02㎡ (약 102.3평)

* 건물 제시외면적: 16.50㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 가톨릭춘천신용협동조합 (등기부 기재 내용 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 홍천군 북방면 하화계리 소재 '홍천자동차 운전전문학원' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남동측 및 북서측 일부가 각각 노폭 4M 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

* 생활정보: 주변에는 홍천무궁화테마파크가 위치하며, 홍천9경 중 하나인 금학산 등 자연경관을 즐길 수 있는 곳이 있습니다. 또한, 전원생활을 고려할 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 을5, 근저당 (춘천가톨릭신용협동조합, 2015-10-22 접수, 494,000,000원)

* 건물 등기부: 을3, 근저당 (춘천가톨릭신용협동조합, 2015-10-22 접수, 494,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 토지: 갑4(가압류), 갑5(가압류), 갑6(가압류), 갑7(임의경매), 을5(근저당) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물: 갑4(가압류), 갑5(가압류), 갑6(가압류), 갑7(임의경매), 을3(근저당) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면, 현재 매각으로 소멸되지 않는 등기된 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 물건명세서에 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 상세 내용이 없어 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도를 포함한 실질적인 권리 관계 확인을 위해 반드시 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 주거 및 소규모 상업 활동이 가능한 지역입니다. '홍천자동차 운전전문학원' 인근이라는 점은 특정 시설에 대한 접근성을 나타냅니다.

* 최근 거래 정보 분석 (JSON): 제공된 JSON 데이터는 '대한빌라가동' (1993년식 다세대, 2024년 10월 3.8억원 거래) 및 '라센트힐2차' (2021년식 다세대, 2025년 2월 2.3억~2.6억원 거래)의 사례를 포함하고 있습니다. 이 데이터는 본 물건과 주거 형태(다세대 vs 단독주택/근린생활시설) 및 건축 연식에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본 물건의 감정가 6.93억원은 넓은 토지 면적과 복합 용도 건물을 반영한 것으로 보이며, 주변 다세대 주택 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 및 편의시설: 주변에 단독주택과 근린생활시설이 분포하며, 농경지가 혼재되어 있어 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다. 홍천군 문화관광포털에 따르면 홍천9경 등 자연경관을 즐길 수 있는 곳들이 인근에 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 현황: 기호(2), (3) 토지는 공부상 지목이 '대'이나, 현황으로는 '일부 도로 등'으로 사용되고 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 다양한 범위의 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다. (예: 가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만) 등). 이는 향후 토지 이용 시 관련 법규 준수가 필수적임을 의미합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 협상이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 매각 대상에 제시외 건물(16.50㎡)이 포함되어 있어, 해당 부분의 현황 파악 및 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

* 혐오시설 및 주변 환경: 검색 결과, 홍천군 북방면 소매곡리에 친환경에너지타운이 조성된 사례가 있으며, 과거 혐오시설(화장장) 공동 건립 논의가 있었던 점으로 미루어 볼 때, 지역 내 혐오시설 설치에 대한 주민 의견이 존재할 수 있습니다. 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 검색되지는 않았으나, 향후 주변 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군 북방면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(1094㎡)과 복합 용도의 건물(338.02㎡)을 갖추고 있어 잠재적 가치가 있습니다. 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로 조용한 환경을 제공하며, 차량 접근성도 양호합니다. 그러나 토지의 일부가 현황상 도로로 사용되고 있으며, 가축사육 제한 구역 등 토지 이용에 제약이 따르는 점, 임대 관계가 불명확한 점, 제시외 건물이 포함된 점 등은 투자 시 신중한 고려가 필요합니다. 또한, 제공된 주변 시세 정보는 본 물건과 직접적인 비교가 어려운 다세대 주택 사례이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1094㎡의 토지는 향후 건축, 개발 또는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 복합 용도 건물: 지층의 근린생활시설 및 차고, 1~2층의 단독주택 용도로 활용되어 주거와 상업적 목적을 동시에 고려할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 홍천군의 지역 개발 계획 및 관광 자원과의 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 693,262,800원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터의 다세대 주택 거래 사례는 본 물건의 단독주택 및 넓은 토지 면적 특성을 직접 반영하기 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 이러한 점을 고려한 것으로 보이며, 토지 가치가 상당 부분을 차지할 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 본 물건은 감정가가 상대적으로 높고, 토지 이용 현황, 법규 제한, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 이러한 점들을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 80% 수준인 약 5억 5천만원부터 6억원 사이에서 초기 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태, 토지 활용 가능성, 명도 난이도, 주변 시세 변화 추이 등을 종합적으로 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.