나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101234 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 268-29 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 ""관악역"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주
택, 아파트, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통사정
은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스래브지붕 4층 건물 내 1층 102호로서
외벽 : 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 대기관리권역<대기관리권역의 대
기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바람)
<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 안양지원 2025타경101234 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

1.2. 물건 기본 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 268-29, 1층 102호

용도: 다세대주택

토지면적: 20.85㎡ (약 6.3평)

건물면적: 54.76㎡ (약 16.6평)

감정가: 219,000,000원

건축년도: 1991년 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트조 스래브지붕 4층 건물 내 1층

토지이용상태: 다세대주택 건부지로 이용 중

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 관악역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(관악역)이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

2.3. 주변 지역 특성

관악역을 중심으로 주거 지역과 상업 및 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역이며, 관악산이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 다수의 권리 설정(근저당, 가압류, 압류)이 있으나, 말소기준권리인 근저당(을10, 2021.05.31. 한국주택금융공사) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 을10 (2021.05.31.) 근저당권 한국주택금융공사

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있어, 실제 지상권 설정 여부 및 그 권리 내용을 반드시 확인해야 함. 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있음.

3.3. 등기부상 주요 권리 내역 (요약)

주요 권리로는 근저당 1건, 다수의 가압류(총 약 8.5억원), 압류 1건 등이 등기되어 있으며, 이들 권리는 모두 말소 예정임. 총 등기부채권액은 1,041,475,563원임.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임.

보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있다면 주의 필요.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 주위 상권은 근린생활시설 및 소규모 점포가 혼재하여 지역 주민들의 편의를 제공하고 있음.

4.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 석수초등학교, 석수중학교, 안양고등학교 등이 인근에 위치하고 있음.

* 의료시설: 다양한 병의원이 소재한 지역 상권을 이용할 수 있음.

* 상업시설: 관악역 주변 및 석수동 일대에 상점과 편의시설이 분포함.

* 자연환경: 관악산이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공함.

4.3. 건물 내부 설비

건물 내 급.배수, 위생, 난방(도시가스) 설비 등이 갖추어져 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (미소멸 권리)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점은 가장 큰 잠재적 리스크임. 실제 지상권 존재 여부 및 그 내용을 철저히 조사해야 하며, 만약 인수해야 한다면 이는 큰 부담이 될 수 있음.

5.2. 물리적 리스크 (건물 노후화)

건축년도가 1991년으로 약 35년이 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

5.3. 기타 리스크

이용상태는 다세대주택으로 되어 있으나, 실제 건축물 현황과의 차이점이나 불법 건축물 등은 없음. 임대관계 미상으로 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성은 있으나, 인수 보증금 0원이므로 명도 난이도는 상대적으로 낮을 것으로 예상됨.

6. 투자 포인트

* 관악역 역세권 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함.

* 다세대주택으로 소형 면적이며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이함.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세차익 기대 가능.

* 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 예상되어 명도 리스크가 적음.

7. 종합 의견

본건은 관악역 인근의 다세대주택으로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 219,000,000원으로, 최근 주변 시세(약 240,000,000원 ~ 300,000,000원 이상)보다 낮게 평가되어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 건물 노후화 및 지상권 인수 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 하지만, 말소기준권리 이하 등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석(특히 지상권)을 통해 리스크를 최소화한다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 석수빌라(1986년식, 41.88㎡): 2026년 3월 220,000,000원 (평당 약 17.3백만원)

* 라움캐슬(2019년식, 59.97㎡): 2026년 7월 300,000,000원 (평당 약 16.6백만원)

* 수자인(2013년식, 39.3㎡): 2026년 7월 247,000,000원 (평당 약 20.8백만원)

본건(54.76㎡, 1991년식)의 감정가는 219,000,000원으로, 평당 약 13.2백만원 수준입니다. 이는 주변 최근 실거래가 평균(평당 약 18.2백만원)보다 낮게 책정된 것으로 보이며, 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다. 본건 면적과 연식을 고려할 때, 시장 가치는 280,000,000원 ~ 300,000,000원 이상으로 추정됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

감정가 219,000,000원 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어, 감정가 이상으로 입찰하여도 시세차익이 가능합니다. 건물 노후도 및 지상권 인수 가능성 등의 리스크를 고려하되, 명도 용이성을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

최종 예상 입찰가: 255,000,000원

(상기 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁률, 최종 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.